2년 계약, 8년이나 살았는데 갑자기 나가라니?! 묵시적 갱신, 제대로 알아보자!

전세나 월세로 집을 구해서 살다 보면 계약 기간이 만료되는 시점이 다가옵니다. 이때 집주인과 세입자 모두 계약 갱신에 대해 별다른 이야기를 하지 않고 지나가는 경우가 많은데요. 이런 경우, '묵시적 갱신' 이라는 제도 때문에 생각지 못한 상황이 발생할 수 있습니다. 오늘은 묵시적 갱신에 대해 자세히 알아보고 관련된 법 조항과 판례를 통해 어떤 점을 주의해야 하는지 살펴보겠습니다.

사례:

甲은 1998년 6월 15일 乙에게 丙 소유 아파트를 6개월 임대했습니다. 이후 아무런 해지 통지 없이 계약을 갱신해오다가 2006년 5월 25일 계약 해지를 통지하고 임대차보증금을 공탁했습니다. 乙은 소유자인 丙의 요구로 2009년 3월 2일 아파트를 丙에게 인도했습니다. 이 경우, 甲의 계약 해지 통지는 효력이 있을까요? 만약 효력이 없다면 임대차계약은 언제 종료된 것으로 봐야 할까요?

해설:

먼저, 임대차계약은 집주인이 실제 소유자가 아니더라도 유효하게 성립합니다. 따라서 甲(임대인)과 乙(임차인) 사이의 임대차계약은 丙이 소유자라 하더라도 유효합니다. (대법원 2009. 9. 24. 선고 2008다38325 판결 등 참조)

핵심은 주택임대차보호법 에 있습니다.

• 주택임대차보호법 제4조 제1항: "기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다."

위 사례에서 처음 계약 기간은 6개월이었지만, 주택임대차보호법에 따라 2년으로 봅니다.

• 주택임대차보호법 제6조 제1항: "임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다."
• 주택임대차보호법 제6조 제2항: "제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다."

즉, 계약 만료 6개월~1개월 전까지 집주인이나 세입자 어느 쪽도 계약 갱신 거절 의사를 밝히지 않으면 계약은 자동으로 2년씩 연장되는 묵시적 갱신 이 이루어집니다.

사례로 돌아가면, 甲은 계약 만료 1개월 전에 해지 통지를 했지만, 이는 주택임대차보호법 제6조 제1항에 어긋나 효력이 없습니다. 따라서 계약은 2006년 6월 15일 이후에도 2년간 묵시적으로 갱신된 것으로 봐야 합니다. 乙이 실제로 집을 비운 2009년 3월 2일 임대차가 종료된 것으로 볼 수 있습니다. (대법원 2012.1.27. 선고 2010다59660 판결)

결론:

묵시적 갱신은 세입자에게는 주거 안정을 보장해주는 중요한 제도입니다. 하지만 집주인이나 세입자 모두 계약 만료 시점을 잘 확인하고, 갱신 의사가 없다면 적절한 시기에 상대방에게 명확하게 의사를 전달해야 불필요한 분쟁을 예방할 수 있습니다.