전세 계약 끝났는데 집주인이 보증금 안 돌려줘요! 😥 이럴 땐 어떻게 해야 할까요? - 동시이행항변권

전세 계약 기간이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않아 곤란한 상황에 처하신 분들 많으시죠? 이사 갈 집도 구했는데 보증금을 못 받아 발만 동동 구르는 상황, 정말 답답합니다. 그런데 이런 상황에서 집주인이 오히려 "계약 기간 끝났는데 왜 안 나가냐"며 손해배상을 청구할 수 있을까요? 결론부터 말씀드리면 그럴 수 없습니다! 바로 "동시이행항변권" 때문인데요, 지금부터 자세히 설명해 드리겠습니다.

사례: 세입자 A씨는 집주인 B씨 소유의 집에서 전세 계약 기간을 모두 채우고 이사를 가려고 했습니다. 하지만 B씨는 A씨에게 보증금을 돌려주지 않았습니다. A씨는 어쩔 수 없이 이사를 가지 못하고 계속 그 집에 살고 있습니다. 이에 B씨는 A씨에게 "계약 기간이 끝났는데도 집을 비워주지 않아 손해를 봤다"며 손해배상을 청구했습니다. A씨는 어떻게 해야 할까요?

해결책: A씨는 걱정할 필요가 없습니다. 바로 동시이행항변권을 행사할 수 있기 때문입니다.

동시이행항변권이란 무엇일까요?

민법 제536조 제1항에 따르면, 쌍방이 상환으로 이행할 채무를 부담한 경우 어느 한쪽이 상대방이 이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있는 권리를 말합니다. 쉽게 말해 "네가 먼저 해야 나도 할 거야!"라는 권리입니다.

전세 계약의 경우, 임차인(세입자)의 집 반환 의무와 임대인(집주인)의 보증금 반환 의무는 서로 맞물려 있습니다. 즉, 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면 세입자는 집을 비워줄 의무가 없다는 것입니다. 이것이 바로 동시이행항변권입니다.

대법원 판례(대판 1990.12.21. 90다카24076)도 이러한 입장을 지지하고 있습니다. 임대차계약이 종료된 후에도 임차인이 동시이행항변권을 행사하여 임차 건물을 계속 점유하고 있다면, 이는 불법점유로 볼 수 없다는 것입니다. 따라서 위 사례에서 집주인 B씨는 세입자 A씨에게 손해배상을 청구할 수 없습니다.

주의할 점: 그렇다고 해서 세입자가 마음 편히 계속 살아도 되는 것은 아닙니다. 동시이행항변권을 행사하더라도 임차인이 임차 건물을 실제로 사용하고 이익을 얻었다면, 그에 상응하는 금액(통상적으로 시세에 따른 임대료 상당액)을 집주인에게 부당이득으로 반환해야 합니다 (대판 1998.07.10. 98다15545).

결론: 전세 계약 종료 후 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면, 세입자는 동시이행항변권을 행사하여 집을 비워주지 않을 수 있습니다. 하지만 집을 계속 사용하고 있다면, 그에 대한 사용료는 지불해야 한다는 점을 잊지 마세요! 전세 보증금 반환 문제로 고민 중이시라면, 전문가의 도움을 받는 것이 가장 현명한 방법입니다.