전대 받은 집, 경매 넘어가면 내 보증금은 안전할까요? 😱

전세나 월세로 살고 있는 집이 경매에 넘어간다는 소식을 들으면 정말 가슴이 철렁하죠. 특히 내가 전대차 계약으로 살고 있다면 더욱 걱정이 될 겁니다. "내 보증금은 돌려받을 수 있을까?" 하는 불안감이 엄습하겠죠. 오늘은 전대차 계약 중 집이 경매에 넘어갔을 때, 전차인의 보증금은 어떻게 되는지 자세히 알아보겠습니다.

사례:

저는 임대인 甲의 동의를 얻어 임차인 乙로부터 집을 전대받았습니다. 乙은 甲과 임대차계약 당시 확정일자를 받고 전입신고도 마쳤습니다. 그런데 甲은 乙에게 집을 임대한 후 은행에서 대출을 받고 근저당권을 설정했고, 결국 대출금을 갚지 못해 경매에 넘어가게 되었습니다. 저 역시 乙로부터 집을 전대받을 때 확정일자와 전입신고를 했습니다. 이런 상황에서 저는 은행의 근저당권보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있을까요?

전차인의 보증금, 지킬 수 있을까?

결론부터 말씀드리면, 네, 가능합니다. 전차인도 원래 임차인의 권리를 대신 행사해서 보증금을 우선적으로 변제받을 수 있습니다. 다만, 몇 가지 조건이 충족되어야 합니다.

핵심 포인트: 대항력과 우선변제권

• 대항력: 집을 인도받고 전입신고를 하면 다음 날부터 제삼자에게 내가 이 집에 살고 있다는 사실을 주장할 수 있는 권리입니다. (주택임대차보호법 제3조 제1항)

• 우선변제권: 대항력에 더해 확정일자까지 받으면, 집이 경매에 넘어갔을 때 다른 채권자들보다 먼저 보증금을 변제받을 수 있는 권리입니다. 소액보증금의 경우에는 최우선변제권을 갖습니다. (주택임대차보호법 제3조의2 제2항, 제8조 제1항)

전차인의 경우:

임대인의 동의를 얻어 적법하게 전대차 계약을 맺었다면, 전차인은 원래 임차인(乙)의 우선변제권을 대위행사 할 수 있습니다. 즉, 乙의 권리를 대신해서 은행보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 것이죠.

판례의 입장 (대법원 2010.06.10. 선고 2009다101275 판결 등)

대법원은 임대인의 동의를 얻어 적법하게 전대차 계약을 맺은 경우, 전차인에게 점유가 승계되고 전입신고가 끊기지 않았다면, 원래 임차인의 대항력은 유지된다고 판시했습니다. 따라서 전차인은 원래 임차인의 우선변제권을 대위행사 할 수 있다는 것이죠.

정리:

전대차 계약을 맺을 때는 반드시 임대인의 동의를 얻고, 확정일자와 전입신고를 잊지 않아야 합니다. 이러한 절차를 제대로 밟았다면, 집이 경매에 넘어가더라도 보증금을 안전하게 지킬 수 있습니다.

주의: 이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 구체적인 사안에 따라 법률적 판단이 달라질 수 있습니다. 전문가의 도움을 받는 것이 가장 안전합니다.