전세집에 내가 안 살고 다른 사람이 살면 대항력 인정될까요? (feat. 주민등록)

전세 계약을 하고 실제로 거주하지 않고 다른 사람을 살게 하는 경우가 있습니다. 그렇다면 전세금을 보호받을 수 있을까요? 바로 대항력 확보가 관건입니다. 오늘은 내가 전세 계약한 집에 다른 사람이 살면서 주민등록을 했을 때, 나의 대항력이 인정되는지 알아보겠습니다.

사례

철수(甲)는 영희(丙) 소유의 집을 전세 계약했습니다. 철수는 그 집에 직접 살지 않고 민수(乙)에게 살도록 했습니다. 민수는 철수와의 관계를 바탕으로 집에 거주하며 자신의 주민등록을 했습니다. 이 경우 철수는 대항력을 갖출 수 있을까요?

대항력이란?

대항력이란 임차인이 제3자에게 자신의 임차권을 주장할 수 있는 힘입니다. 집주인이 바뀌더라도 새로운 집주인에게 기존 임대차 계약의 효력을 주장하여 보증금을 돌려받을 수 있는 권리입니다. 주택임대차보호법에 따라 주택의 인도 + 전입신고 두 가지 요건을 갖추면 다음 날부터 대항력이 발생합니다.

핵심은 '실제 거주'와 '주민등록'의 일치

주택임대차보호법 제3조 제1항에 따른 대항력은 임차인 본인이 직접 집에 살면서 주민등록을 할 때 인정됩니다. 그런데 판례(대법원 2001.01.19. 선고 2000다55645 판결)에 따르면, 임차인이 직접 살지 않고 다른 사람을 통해 간접적으로 점유하는 경우에도 대항력을 인정받을 수 있습니다. 단, 실제로 거주하는 사람이 주민등록을 해야 합니다.

왜냐하면 주민등록법 제6조 제1항은 주민등록은 실제 거주하는 곳에 해야 한다고 규정하고 있습니다. 전세 계약은 했지만 실제로 거주하지 않는 사람의 주민등록은 주민등록법에 어긋나기 때문에 대항력의 요건을 충족하지 못하는 것이죠.

결론

위 사례에서 철수는 집에 살지 않고 민수가 살고 있습니다. 민수가 자신의 주민등록을 마쳤기 때문에 철수는 대항력을 갖추게 됩니다. 만약 민수가 주민등록을 하지 않았거나, 철수가 실제로 거주하지도 않으면서 자신의 주민등록만 했다면 대항력은 인정되지 않습니다.

즉, 전세 계약자가 직접 살지 않더라도 실제 거주하는 사람이 주민등록을 하면 대항력을 인정받을 수 있습니다. 전세금을 안전하게 지키기 위해서는 '실제 거주'와 '주민등록'의 일치가 중요하다는 것을 꼭 기억하세요!