전세집, 세입자에게 다시 빌려줬는데(전대), 내 권리는 안전할까요? (feat. 대항력)

내 집 마련의 꿈을 잠시 미뤄두고 전세살이를 선택한 여러분, 집주인과의 계약도 중요하지만, 혹시 내가 전세로 살고 있는 집을 다른 사람에게 다시 빌려주게 된다면 어떤 점을 주의해야 할까요? 바로 대항력 때문입니다!

전세 계약 후 이사하고 주민등록까지 마치면 제3자에게 내 전세권을 주장할 수 있는 대항력이 생깁니다. 그런데 집주인의 동의를 얻어 다른 사람에게 다시 빌려주는 전대차 상황에서는 대항력 유지가 생각보다 까다로울 수 있습니다.

사례를 통해 알아보겠습니다.

나는 전세 계약 후 이사와 전입신고를 마쳐 대항력을 갖췄습니다. 그리고 집주인의 동의를 받아 A씨에게 전대했습니다. 그런데 A씨는 전입신고를 하지 않고 살고 있습니다. 이 경우, 나의 전입신고만으로 대항력을 유지할 수 있을까요?

정답은 NO!

주택임대차보호법 제3조 제1항에 따르면 임차인은 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에만 제3자에 대해 대항력을 갖춥니다. 중요한 것은 실제로 그 집에 거주해야 한다는 점입니다.

내가 A씨에게 전대하고 다른 곳에 살고 있다면, 나는 더 이상 그 집에 실제로 거주하는 사람이 아닙니다. 비록 전입신고는 되어 있더라도, 실제 거주하지 않으니 대항력을 주장하기 어려운 것이죠.

대법원도 이와 같은 판단을 내렸습니다 (대법원 2001. 1. 19. 선고 2000다55645 판결). 대법원은 임차인이 직접 거주하지 않고 다른 사람을 통해 간접적으로 점유하는 경우, 실제 거주하는 사람의 전입신고가 있어야 대항력을 인정한다고 판시했습니다.

즉, 전대차 상황에서 내가 대항력을 유지하려면, 집에 실제로 거주하는 전차인(A씨)의 전입신고가 필수입니다. 전차인이 전입신고를 하지 않으면, 나중에 집이 경매로 넘어가거나 집주인이 바뀌는 경우, 보증금을 온전히 돌려받지 못할 위험이 있습니다.

결론적으로, 전대차 계약 시에는 전차인의 전입신고를 반드시 확인해야 내 전세보증금을 안전하게 지킬 수 있습니다. 전세 계약, 특히 전대차 계약은 복잡한 법률 관계가 얽혀 있으니 꼼꼼하게 확인하고 진행하는 것이 중요합니다!