전세집, 내가 안 살고 다른 사람이 살아도 내 권리는 지켜질까?

전세 계약 후 개인적인 사정으로 집에 바로 들어가 살지 못하는 경우가 생길 수 있습니다. 이럴 때 다른 사람에게 전대(재임대)를 생각하게 되는데요. 그런데 전세 보증금을 안전하게 지키기 위해 꼭 알아야 할 대항력 문제가 있습니다. 내가 직접 살지 않고 다른 사람이 살더라도 내 전세 보증금을 보호받을 수 있을까요? 결론부터 말씀드리면, 가능합니다! 단, 몇 가지 조건이 필요합니다.

대항력이란 무엇일까요?

쉽게 말해, 집 주인이 바뀌더라도 새로운 집주인에게 내 전세 계약의 효력을 주장할 수 있는 힘입니다. 전입신고와 주택 인도(이사)라는 두 가지 요건을 갖추면 다음 날 0시부터 대항력이 발생합니다. (주택임대차보호법 제3조 제1항)

그럼 내가 살지 않고 다른 사람이 살면 대항력을 갖출 수 없을까요?

아닙니다. 집주인의 동의를 얻어 전대를 하고, **전차인(전세를 얻은 사람)**이 전입신고와 주택 인도를 마치면, **원래 임차인(전세를 준 사람)**도 대항력을 갖출 수 있습니다.

핵심은 '집주인의 동의'와 '전차인의 전입신고 및 주택 인도'입니다.

집주인 동의 없이 전대하면 계약 위반으로 곤란한 상황에 처할 수 있습니다. 꼭 집주인의 동의를 받아야 합니다. 그리고 전차인이 전입신고와 주택 인도를 완료해야 원래 임차인의 대항력이 인정됩니다.

관련 판례도 살펴볼까요?

대법원은 "임차인이 임차주택을 직접 점유하여 거주하지 않고 그곳에 주민등록을 하지 아니한 경우라 하더라도, 임대인의 승낙을 받아 적법하게 임차주택을 전대하고 그 전차인이 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마친 때에는, 이로써 당해 주택이 임대차의 목적이 되어 있다는 사실이 충분히 공시될 수 있으므로, 임차인은 주택임대차보호법에 정한 대항요건을 적법하게 갖추었다고 볼 것이다."라고 판시했습니다. (대법원 2007. 11. 29. 선고 2005다64255 판결)

정리하자면,

내가 전세집에 살지 않더라도 집주인의 동의 하에 전대를 하고, 전차인이 전입신고와 주택 인도를 마치면 나의 대항력은 유지됩니다. 따라서 새로운 집주인에게도 나의 전세권을 주장할 수 있습니다. 하지만, 집주인의 동의 없이 전대하는 것은 위험하니 꼭 동의를 받으셔야 합니다!