내 동생이 살고 있는데 내 전입신고만으로 괜찮을까요? - 전세집 대항력 함정!

전세 계약, 특히 다가구주택의 경우에는 대항력 확보가 무엇보다 중요합니다. 내가 계약하고 돈을 지불했더라도, 집주인이 바뀌거나 경매에 넘어가는 상황에서 내 보증금을 안전하게 지킬 수 있는 핵심이 바로 대항력이죠. 그런데, 생각지도 못한 함정에 빠져 대항력을 잃는 경우가 종종 발생합니다. 오늘은 그중 하나인 '가족이 대신 거주하는 경우'에 대해 알아보겠습니다.

사례:

철수는 다가구주택의 한 호실을 전세 계약했습니다. 계약서에 확정일자도 받고, 본인의 주민등록 전입신고도 마쳤습니다. 하지만 철수는 개인적인 사정으로 직접 거주하지 않고 동생 영희와 영희의 가족에게 그 집을 살게 했습니다. 영희는 따로 전입신고를 하지 않았습니다. 그 후, 민수가 같은 다가구주택의 다른 호실을 계약하고 입주했습니다. 만약 이 다가구주택이 경매에 넘어간다면, 철수는 민수보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있을까요?

정답은 '아니오'입니다.

철수는 자신이 전입신고를 했으니 대항력이 있다고 생각할 수 있습니다. 하지만 법적으로는 그렇지 않습니다. 대항력을 갖추기 위해서는 실제 거주와 전입신고가 필수적인데, 철수는 실제로 거주하지 않았기 때문입니다.

법적인 근거:

• 주민등록법 제6조 제1항: 30일 이상 거주할 목적으로 주소나 거소를 가진 주민은 등록해야 한다고 규정합니다. 즉, 실제로 살 목적이 있어야 전입신고를 할 수 있다는 의미입니다.

• 대법원 2001. 1. 19. 선고 2000다55645 판결: 임차인이 직접 거주하지 않고 다른 사람(예: 가족)을 살게 하는 경우, 임차인 본인의 전입신고만으로는 대항력을 인정받을 수 없습니다. 실제로 거주하는 사람이 전입신고를 해야 대항력이 생깁니다.

위 판례에서 대법원은 임차인이 직접 거주하지 않는 경우, 전입신고는 주민등록법에 따른 적법한 주민등록이 아니라고 판단했습니다. 따라서, 철수처럼 동생이 살게 하고 본인만 전입신고를 한 경우에는 대항력을 갖추지 못한 것으로 봅니다. 이 경우, 나중에 계약한 민수보다 보증금을 변제받는 순위가 밀리게 됩니다.

결론:

전세 계약 시 대항력 확보는 매우 중요합니다. 가족이 대신 거주하는 경우라도, 실제 거주하는 가족 구성원이 전입신고를 해야만 대항력을 인정받을 수 있습니다. 이 점을 명심하여 소중한 보증금을 보호하세요!