전입신고 잠깐 뺐다가 전세금 날릴 수도 있다?! 대항력과 임차보증금

이사를 가면 전입신고는 필수죠! 전입신고는 단순히 거주 사실을 알리는 것 이상의 중요한 의미를 가집니다. 바로 대항력 때문인데요. 대항력이란 집주인이 바뀌더라도 새로운 집주인에게 내 전세권을 주장할 수 있는 힘입니다. 그런데 이 대항력이 전입신고를 잠깐 빼는 것만으로도 사라질 수 있다는 사실, 알고 계셨나요? 오늘은 전입신고와 대항력에 관한 안타까운 사례를 통해 전세금을 지키는 방법을 알아보겠습니다.

(사례)

세입자 갑은 집주인 을과 전세 계약을 맺고 전입신고를 마친 후 거주하고 있었습니다. 그런데 을이 갑에게 "대출을 받아야 하는데, 잠시만 전입신고를 빼주면 안 될까요?"라고 부탁했습니다. 갑은 을의 부탁을 들어주고 다른 곳으로 전출신고를 했습니다. 문제는 갑이 전출신고를 한 사이에 병이 을 소유의 집에 근저당권을 설정했다는 것입니다. 결국, 집이 경매로 넘어가 정이라는 새로운 소유자가 생겼습니다. 정은 갑에게 집을 비워달라고 요구했고, 갑은 "전세금을 돌려받아야 나갈 수 있다"고 맞섰습니다. 과연 갑은 정에게 전세금을 돌려받을 수 있을까요?

(해설)

안타깝게도 갑은 정에게 전세금 반환을 요구하며 집을 비워주지 않을 권리, 즉 대항력을 잃었습니다. 왜 그럴까요?

주택임대차보호법 제3조(대항력 등)에 따르면, 임차인은 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생깁니다. 이것이 바로 대항력입니다. 즉, 전입신고와 실제 거주가 대항력의 요건입니다.

그런데 갑은 을의 부탁으로 전출신고를 하면서 대항력의 요건 중 하나인 주민등록을 상실했습니다. 비록 나중에 다시 전입신고를 했다 하더라도, 그 사이에 병의 근저당권이 설정되었기 때문에 갑의 대항력은 병보다 후순위가 됩니다. 따라서 갑은 정에게 전세금 반환을 요구하며 버틸 수 없습니다.

관련 판례 (대전지법 천안지원 2004.9.2, 선고, 2004가단12178, 판결) 에도 주민등록 전입신고를 마치고 임차주택에 거주하던 임차인이 대출을 위해 주민등록을 잠시 이전해 달라는 임대인의 요청에 따라 다른 곳으로 전출신고를 하였다가 선순위 근저당권이 설정된 후 재전입한 경우, 임차인의 대항력은 재전입 시점을 기준으로 판단하여야 하므로 낙찰에 의해 소유권을 취득한 낙찰인에 대하여 임차보증금의 동시이행항변을 주장할 수 없다고 명시되어 있습니다.

(결론)

전입신고는 세입자의 소중한 전세금을 지키는 중요한 안전장치입니다. 집주인의 부탁이라도 전입신고를 함부로 빼서는 안 됩니다. 잠깐의 실수가 돌이킬 수 없는 손해로 이어질 수 있다는 점을 명심해야 합니다. 전세 계약과 관련하여 불안한 점이 있다면 전문가와 상담하는 것이 가장 안전한 방법입니다.