제주도 상가 임대, 보증금 돌려받을 수 있을까? 🤔 (최우선변제권)

제주도에서 꿈에 그리던 상가를 임대해서 사업을 시작했는데, 갑자기 건물이 경매에 넘어간다면? 내 보증금은 어떻게 되는 걸까요? 😰 특히 은행에서 먼저 저당권을 설정해 놓았다면 더욱 걱정이 앞서겠죠. 다행히 법은 임차인을 보호하기 위한 장치를 마련해 두었는데요, 바로 최우선변제권입니다.

오늘은 제주도에서 상가를 임대했을 때, 건물이 경매에 넘어가더라도 보증금 중 일부를 우선적으로 돌려받을 수 있는 최우선변제권에 대해 알아보겠습니다.

사례

갑은 을 소유의 제주시 상가 건물을 보증금 2,000만원에 임대했습니다. 계약 후 건물을 인도받고 사업자등록까지 마쳤습니다. 그런데 갑자기 이 건물이 경매에 넘어가게 되었는데, 알고 보니 갑이 임대하기 전에 이미 병 은행이 이 건물에 저당권을 설정해 놓았던 상황이었습니다. 이 경우 갑은 보증금을 돌려받을 수 있을까요? 병 은행보다 먼저 보증금을 받을 수 있을까요?

최우선변제권이란?

최우선변제권이란, 임차인이 다른 채권자들보다 먼저 보증금 중 일정 금액을 변제받을 수 있는 권리입니다. 건물이 경매나 공매로 넘어가더라도, 저당권 설정 등기보다 후순위라도 보증금 중 일부를 우선적으로 돌려받을 수 있습니다.

법적 근거

• 상가건물 임대차보호법 제14조(보증금 중 일정액의 우선변제) ① 임차인은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(담보물권의 설정을 신청한 날과 임대차계약을 체결한 날 중 먼저 도래하는 날을 기준으로 한다)보다 우선하여 변제받을 권리가 있다.

• 상가건물 임대차보호법 시행령 제10조(보증금 중 일정액의 범위) 법 제14조제1항에 따른 우선변제를 받을 보증금 중 일정액의 범위는 다음 각 호와 같다.

  • 4. 그 밖의 지역: 1천만원

제주도 상가 임대, 얼마까지 보증금을 돌려받을 수 있을까?

제주도는 "그 밖의 지역"에 해당하므로, 최우선변제권으로 보호받는 보증금의 범위는 1,000만원입니다. 따라서 위 사례에서 갑은 병 은행보다 우선하여 보증금 2,000만원 중 1,000만원을 변제받을 수 있습니다. 나머지 1,000만원은 다른 채권자들과 배당 순위에 따라 변제받게 됩니다.

핵심 정리

• 제주도 상가 임대 시 최우선변제권으로 보호받는 보증금은 1,000만원입니다.
• 사업자등록과 건물 인도가 완료되어야 최우선변제권을 행사할 수 있습니다.
• 최우선변제권은 경매 절차에서 보증금을 보호받을 수 있는 중요한 권리입니다.

주의사항: 이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 구체적인 사안에 대한 법률 자문은 변호사 등 전문가와 상담하시기 바랍니다.