종중 땅 매매 중개수수료, 누가 내야 할까?

종중 땅을 팔 때 부동산 중개인에게 수수료를 줘야 한다면, 그 비용은 누가 부담해야 할까요? 종중 전체의 동의가 필요할까요? 아니면 대표자의 결정만으로 충분할까요? 오늘은 종중 땅 매매와 관련된 중개수수료 지급에 대한 법원의 판단을 살펴보겠습니다.

사건의 개요

한 종중의 이사장이 종중 소유의 땅을 매도하는 계약을 체결했습니다. 부동산 중개인은 매매계약 과정에서 계약서 작성 등을 도왔고, 종중 이사장은 중개수수료를 지급하기로 약속했습니다. 그러나 이 약정은 종중 전체의 동의를 얻지 않은 상태였습니다. 이에 중개인은 종중과 매수인에게 수수료 지급을 청구했지만, 종중은 종중 전체의 동의가 없었으므로 약정이 무효라고 주장하며 지급을 거부했습니다.

법원의 판단

1심 법원은 중개인의 손을 들어주었지만, 2심 법원은 종중 전체의 동의가 없었으므로 약정은 무효라고 판단하여 중개인의 청구를 기각했습니다. 그러나 대법원은 2심 판결을 뒤집고, 중개수수료 지급 약정은 종중 전체의 동의가 없더라도 유효하다고 판단했습니다.

핵심 쟁점: 중개수수료 약정, 총유물 관리·처분행위인가?

대법원은 종중 재산(총유물)을 관리하거나 처분할 때는 원칙적으로 종중 전체의 동의가 필요하지만, 중개수수료 지급 약정은 총유물 자체에 대한 관리 또는 처분 행위가 아니라고 보았습니다. 즉, 땅을 팔고 사는 행위 자체가 아니라, 단순히 중개인의 서비스에 대한 대가를 지급하는 약속이므로 종중 전체의 동의가 없더라도 대표자의 결정만으로 유효하다는 것입니다. (민법 제275조, 제276조 제1항, 대법원 2003. 7. 22. 선고 2002다64780 판결, 대법원 2007. 4. 19. 선고 2004다60072, 60089 전원합의체 판결)

중개수수료 감액에 대한 판단

한편, 매수인과 중개인 사이에 약정된 수수료가 과도하게 높다고 판단될 경우, 법원은 신의성실의 원칙이나 형평의 원칙에 따라 수수료를 감액할 수 있습니다. 본 사건에서도 원심은 중개수수료가 과다하다고 판단하여 감액했는데, 대법원은 이를 정당하다고 보았습니다. (민법 제2조, 제680조, 제686조, 대법원 1993. 5. 11. 선고 92다55350 판결, 대법원 2002. 4. 12. 선고 2000다50190 판결, 대법원 2006. 6. 9. 선고 2004다24557 판결)

결론

종중 땅 매매 중개수수료 지급 약정은 총유물 자체의 관리·처분행위가 아니므로 종중 대표자의 결정만으로 유효하게 성립합니다. 다만, 약정된 수수료가 과도하게 높은 경우 법원은 이를 감액할 수 있습니다. 이번 판례는 종중 땅 매매와 관련된 중개수수료 문제에 대한 명확한 기준을 제시했다는 점에서 의미가 있습니다.