종중 땅 팔고 복비 주는 약속, 총회 결의 없어도 될까요?

종중 땅을 팔고 부동산 중개업자에게 중개수수료(복비)를 주기로 약속했는데, 총회 결의가 없었어요. 이 약속, 유효할까요? 많은 분들이 궁금해하시는 부분인데요, 오늘 자세히 알려드리겠습니다!

종중 재산은 구성원 모두가 공동으로 소유하는 '총유' 재산입니다. 따라서 중요한 결정은 구성원들의 의견을 모아 총회에서 결의해야 하죠. 그런데 모든 사안에 총회 결의가 필요한 걸까요? 판례를 통해 살펴보겠습니다.

대법원은 종중 재산의 '처분'과 '관리'를 구분합니다. '처분'이란 토지를 매도하거나 담보로 제공하는 등 소유권에 변동을 주는 행위를 말합니다. 반면 '관리'는 소유권 변동 없이 재산을 사용·수익하는 행위를 뜻하죠. 토지 사용권 부여나 임대는 원칙적으로 '관리' 행위에 해당합니다. (대법원 2012. 10. 25. 선고 2010다56586 판결)

민법 제619조는 처분 권한이 없는 사람도 일정 기간 토지를 임대할 수 있도록 허용하고 있습니다. 건물을 목적으로 하는 토지 임대는 10년, 그 외 토지 임대는 5년까지 가능합니다. 즉, 종중이 총회 결의 없이 토지 사용권을 부여했더라도, 관리 권한 범위 내라면 유효할 수 있다는 뜻입니다.

위에서 언급한 대법원 판례(2010다56586)에서도 종중이 총회 결의 없이 다른 종중에게 토지 무상 사용을 승낙한 사례가 나옵니다. 대법원은 이를 '처분'이 아닌 '관리' 행위로 보았습니다. 특히, 해당 종중의 정관에서 고정자산의 사용료 징수는 이사회 의결사항으로 규정하고 있었기 때문에, 이사회 의결을 거친 무상 사용 승낙은 유효하다고 판단했습니다.

그렇다면, 종중 땅 매매 중개수수료 지급 약정은 어떨까요? 이 역시 토지 '처분' 자체가 아니라 그에 부수되는 행위로 볼 수 있습니다. 따라서 종중의 규약이나 정관에 따라, 이사회 결의 등으로 처리 가능한 '관리' 행위의 범위에 포함될 수 있습니다. 무조건 총회 결의가 필요하다고 단정 지을 수는 없다는 것이죠.

결론적으로, 종중 규약이나 정관을 꼼꼼히 살펴보고, 중개수수료 지급 약정이 '관리' 행위에 해당하는지 판단해야 합니다. 만약 '관리' 행위 범위 내라면 총회 결의 없이도 유효할 수 있습니다. 다만, 종중 재산의 처분과 관리에 관한 법리는 복잡하므로 전문가의 도움을 받는 것이 안전합니다.