중도금 안 냈는데 잔금 날짜가 됐다면? 소유권 이전은 어떻게?

집을 사기로 계약하고 계약금은 냈는데, 중도금을 미처 내지 못한 상황에서 잔금 날짜가 다가왔습니다. 이런 경우, 집주인은 "중도금부터 내야 잔금을 받고 소유권 이전해줄게!"라고 주장할 수 있을까요? 결론부터 말씀드리면, 반드시 중도금을 먼저 낼 필요는 없습니다.

일반적으로 집 매매에서 중도금은 잔금보다 먼저 내야 하는 것이 맞습니다. 하지만 중도금을 내지 않은 상태에서 잔금 날짜까지 지나버렸다면 이야기가 달라집니다. 이때는 중도금과 잔금을 모두 내는 것과 집주인이 소유권을 넘겨주는 것이 동시에 이루어져야 합니다.

무슨 말인지 좀 더 자세히 설명드리겠습니다.

원래는 중도금을 내는 것이 집주인이 소유권을 넘겨주는 것보다 먼저 해야 하는 의무입니다. 하지만 중도금을 제때 내지 않았더라도 잔금 날짜가 지나면, 중도금과 잔금 지급 의무, 그리고 집주인의 소유권 이전 의무가 서로 맞물리게 됩니다. 즉, 중도금과 잔금을 내면서 동시에 집주인에게 소유권 이전을 요구할 수 있다는 뜻입니다.

[관련 법 조항 & 판례]

• 민법 제536조 (동시이행의 항변권) 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다. 그러나 당사자 일방의 채무가 상대방의 채무보다 먼저 이행하여야 할 선이행의무인 경우에는 상대방의 이행 또는 이행의 제공을 하지 않더라도 이행할 수 있다.

• 대법원 1991. 3. 27. 선고 90다19930 판결 "매수인이 선이행하여야 할 중도금 지급을 하지 아니한 채 잔대금 지급일을 경과한 경우에는 매수인의 중도금 및 이에 대한 지급일 다음날부터 잔대금 지급일까지의 지연손해금과 잔대금의 지급채무는 매도인의 소유권이전등기의무와 특별한 사정이 없는 한 동시이행관계에 있다."

다만, 중도금을 제때 내지 않은 것에 대한 책임은 져야 합니다. 즉, 중도금 지급 기일부터 잔금 지급 기일까지의 지연손해금은 지불해야 합니다. 이 지연손해금 역시 집주인의 소유권 이전 의무와 동시에 이행되어야 합니다. 즉, 중도금, 잔금, 지연손해금을 지급하면서 동시에 소유권 이전을 요구할 수 있는 것입니다.

집 매매는 큰돈이 오가는 중요한 계약입니다. 따라서 계약 조건을 꼼꼼히 확인하고, 혹시 문제가 생길 경우 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.