지역주택조합 가입 시 주의해야 할 함정! 사업 불가능성 고지의무 위반과 시공사의 책임은?

지역주택조합 아파트! 내 집 마련의 꿈을 이루기 위한 좋은 방법처럼 보이지만, 함정이 숨어 있을 수 있습니다. 오늘은 지역주택조합 가입과 관련된 중요한 판례를 통해 사업 추진 가능성 고지와 관련된 시행대행사와 시공사의 책임에 대해 알아보겠습니다.

사업이 불가능해질 수도 있다는 사실, 꼭 알려야 할까요?

네, 반드시 알아야 합니다. 지역주택조합 방식의 아파트 개발 사업은 사업 부지 확보 등 여러 요인에 따라 사업 추진이 불가능하게 될 수도 있습니다. 이러한 중요한 정보를 시행대행사가 고의로 숨겼다면? 이는 고지의무 위반에 해당합니다. 설령 시행대행사가 실수로 알리지 못했다 하더라도 책임을 면할 수 없습니다. (민법 제750조)

이번 판례에서는 시행대행사가 사업부지가 뉴타운 사업지구로 지정되어 사업 추진이 어려워질 수 있음에도 조합원들에게 이를 알리지 않아 문제가 되었습니다. 법원은 사업 추진 가능성은 조합 가입을 결정하는 데 매우 중요한 사항이므로 시행대행사는 고지할 의무가 있다고 판단했습니다.

그렇다면 시공사는 책임이 없을까요?

이 부분이 중요합니다. 이번 판례에서는 시공사가 단순히 장래 시공사 지위 확보를 위해 사업 추진에 관여한 것에 불과하다고 보았습니다. 즉, 조합원들의 법익을 보호하거나 침해를 방지해야 할 특별한 지위에 있지 않다고 판단했습니다. 따라서 시공사에게 사업 불가능성을 조사하고 고지할 의무, 또는 시행대행사의 고지의무 이행을 감독할 의무를 부여할 수 없다는 것이죠. (민법 제760조 제3항, 민법 제2조)

물론, 지역주택조합이 설립인가를 받고 시공사와 공동으로 사업계획승인을 받은 경우라면 이야기가 달라집니다. 이때는 시공사도 공동사업주체로서 고지의무를 부담하게 됩니다 (구 주택법 제10조 제2항, 제32조, 민법 제703조). 그러나 이 사례처럼 조합 설립인가 전 단계에서 공사도급가계약만 체결한 경우에는 시공사에게 고지의무를 부과하기 어렵다는 것이 법원의 판단입니다.

핵심 정리

• 시행대행사는 사업 추진의 불가능성을 조합원에게 고지할 의무가 있습니다. 고의든 실수든 고지하지 않으면 책임을 져야 합니다.
• 조합 설립인가 전 단계에서 공사도급가계약만 체결한 시공사에게는 일반적으로 고지의무가 없습니다.
• 조합 설립인가 후 시공사가 공동사업주체로 참여하는 경우에는 시공사도 고지의무를 부담합니다.

참고 판례:

• 대법원 1996. 9. 6. 선고 95도2551 판결
• 대법원 2007. 6. 14. 선고 2005다32999 판결

지역주택조합 가입은 신중하게 결정해야 합니다. 계약 전에 관련 정보를 꼼꼼히 확인하고, 전문가의 도움을 받는 것이 안전한 내 집 마련의 지름길입니다.