지역주택조합과의 분쟁, 꼭 알아야 할 법적 포인트!

지역주택조합 아파트, 내 집 마련의 꿈을 안고 가입했지만 사업 지연, 추가 분담금 발생 등 예상치 못한 상황으로 힘든 시간을 보내는 분들 많으시죠? 최근 대법원 판결을 통해 지역주택조합과 관련된 중요한 법적 쟁점들이 다시 한번 확인되었기에, 일반인 분들이 이해하기 쉽게 설명해 드리겠습니다.

1. 조합 총회 의결의 중요성: 예산 외 지출은 안돼요!

지역주택조합은 조합원들의 자금으로 운영됩니다. 따라서 중요한 계약, 특히 조합원들에게 추가적인 금전적 부담을 지우는 계약은 조합원들의 의견을 모아 결정해야 합니다. 주택법 시행령 제20조 제3항, 주택법 시행규칙 제7조 제5항 제3호는 조합 총회 의결 사항으로 '예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약의 체결'을 명시하고 있습니다. 쉽게 말해, 예산에 없는 지출은 조합원 총회의 동의 없이는 할 수 없다는 뜻입니다.

이번 대법원 판결(2022. 12. 15. 선고 2022다275212 판결 등)은 이러한 총회 의결의 중요성을 강조했습니다. 조합과 계약을 체결한 상대방이라도, 조합이 총회 의결을 거치지 않은 사실을 몰랐다는 등 특별한 사정이 없다면, 그 계약의 효력을 주장할 수 없다는 것입니다. 즉, 조합과 계약할 때는 총회 의결을 거쳤는지 꼼꼼히 확인해야 합니다.

2. 사업계획 변경, 감수해야 할 부분일까?

지역주택조합 사업은 인허가 과정, 시공사 선정 등 여러 변수에 따라 사업계획이 변경될 수 있습니다. 이에 따라 조합원들의 권리·의무에도 변동이 생길 수 있습니다. 그렇다면 조합원은 사업계획 변경을 무조건 감수해야 할까요?

대법원 판결(2022. 5. 12. 선고 2021다286116 판결 등)에 따르면, 조합원은 가입 당시 사업계획 등이 변경될 수 있음을 전제로 계약을 체결한 것으로 봅니다. 따라서 사업계획 변경이 예측 가능한 범위 내라면, 이를 이유로 계약 해지를 주장할 수는 없습니다. 단, 사업계획 변경이 예측 가능한 범위를 넘어선 경우라면 이야기가 달라질 수 있습니다.

3. 분쟁 해결의 실마리를 찾아서

지역주택조합 사업은 복잡하고 변수가 많아 분쟁 발생 가능성이 높습니다. 하지만 관련 법령과 판례를 잘 이해하고, 조합 측과 충분히 소통하며 문제 해결을 위해 노력한다면 원만한 해결책을 찾을 수 있을 것입니다. 위에서 언급한 대법원 판례들은 2011. 4. 28. 선고 2010다105112 판결, 2019. 11. 14. 선고 2018다212467 판결, 2022. 8. 25. 선고 2021다231734 판결 등 참고하시면 더 자세한 내용을 확인할 수 있습니다. 또한, 주택법 제2조 제11호 (가)목, 민법 제543조, 제546조 등 관련 법 조항도 꼼꼼히 살펴보시는 것이 좋습니다.

4. 핵심 정리

• 조합원에게 추가 부담이 되는 계약은 총회 의결 필수! (주택법 시행령 제20조 제3항, 주택법 시행규칙 제7조 제5항 제3호)
• 예측 가능한 범위 내의 사업계획 변경은 감수해야 할 수도 있음.
• 관련 법령과 판례를 이해하고, 조합과 소통하는 것이 중요!

이 글이 지역주택조합 사업에 참여하고 계시거나 참여를 고려하는 분들에게 도움이 되기를 바랍니다.