집주인 없어도, 땅 일부만 경매돼도 세입자는 보호받아요!

전세나 월세로 살다 보면 집주인과 관련된 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 집주인이 바뀌거나, 심지어 집이 경매에 넘어가는 경우도 있죠. 오늘은 이런 상황에서 세입자의 권리를 보호하는 중요한 판결을 소개해드리겠습니다.

사례 1: 집주인이 아닌 사람과 계약했는데 괜찮을까?

실제로 집주인이 아닌, 임대 권한을 가진 사람과 계약한 경우에도 세입자는 보호받을 수 있을까요? 네, 그렇습니다! 주택임대차보호법은 집주인과 직접 계약한 경우뿐 아니라, 적법한 임대 권한을 가진 사람과 계약한 경우에도 보호합니다. (주택임대차보호법 제2조) 즉, 대리인이나 위임받은 사람과 계약했더라도 법의 보호를 받을 수 있다는 의미입니다. 단, 임대 권한이 있는지 꼼꼼히 확인하는 것은 필수겠죠?

사례 2: 집 땅의 일부만 경매에 넘어가면 어떻게 될까?

만약 여러 필지로 구성된 집 땅 중 일부만 경매에 넘어가는 경우, 세입자는 어떻게 될까요? 이 경우에도 세입자는 보호받습니다! 세입자가 대항력(전입신고+점유)과 확정일자를 갖췄다면, 집 전체 땅이 경매되는 경우뿐 아니라 일부 땅만 경매되는 경우에도 경매 대금에서 보증금을 우선 변제받을 수 있습니다. (주택임대차보호법 제3조, 제3조의2 제2항, 제8조) 또한, 계약이 갱신되더라도 최초 확정일자를 받은 날을 기준으로 보증금을 보호받을 수 있습니다.

핵심 정리

• 집주인이 아니더라도 적법한 임대 권한을 가진 사람과 계약했다면 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다. (대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다38908, 38915 판결)
• 집 땅의 일부만 경매에 넘어가더라도, 세입자는 대항력과 확정일자를 갖췄다면 경매 대금에서 보증금을 우선 변제받을 수 있습니다. (대법원 1990. 8. 14. 선고 90다카11377 판결, 대법원 1996. 6. 14. 선고 96다7595 판결, 대법원 1999. 7. 23. 선고 99다25532 판결, 대법원 2002. 1. 25. 선고 2001다76427 판결, 대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다26133 전원합의체 판결)
• 계약 갱신 시에도 최초 확정일자를 받은 날을 기준으로 보증금을 보호받을 수 있습니다.

전세나 월세 계약 시에는 대항력과 확정일자를 꼭 챙겨서 자신의 권리를 보호받으시기 바랍니다!