집주인 없이 맺은 계약도 임대차보호법 적용될까? 전세계약 해지 후에도 내 권리는?

전세나 월세 계약을 할 때, 등기상 집주인이 아닌 사람과 계약을 맺는 경우가 종종 있습니다. 이런 경우에도 임대차보호법의 보호를 받을 수 있을까요? 또, 계약 기간 중에 집주인이 바뀌면 내 보증금은 안전할까요? 오늘은 이와 관련된 법원의 판단을 살펴보겠습니다.

사례:

A씨는 B씨로부터 아파트를 전세 계약했습니다. B씨는 원래 아파트 분양받은 사람(C씨)으로부터 분양권을 사들인 사람이었습니다. A씨는 이사 후 주민등록 전입신고를 마쳐 대항력을 갖췄습니다. 그런데 C씨가 분양대금을 제대로 내지 못해 분양계약이 해지되는 상황이 발생했습니다. 졸지에 B씨는 아파트 소유권을 잃었고, 원래 집주인인 분양회사(D)가 아파트 소유권을 다시 갖게 되었습니다. 이 경우 A씨는 D에게 전세금 반환을 요구할 수 있을까요?

법원의 판단:

법원은 A씨가 D에게 전세금 반환을 요구할 수 있다고 판결했습니다.

핵심 논점 1: 집주인이 아닌 사람과 맺은 임대차계약도 임대차보호법이 적용될까?

법원은 주택임대차보호법의 적용을 받으려면 반드시 등기부상 집주인과 계약해야 하는 것은 아니라고 판단했습니다. 집주인은 아니지만, 적법한 임대권한을 가진 사람과 맺은 계약도 임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다. 이 사례에서 B씨는 분양권을 양수하고 아파트 열쇠를 받아 A씨를 입주시켰으므로 적법한 임대권한이 있다고 보았습니다. (대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결 등 참조)

핵심 논점 2: 계약 해제 전에 대항요건을 갖춘 임차인은 새로운 소유자에게 자신의 임차권을 주장할 수 있을까?

매매계약이 해제되더라도, 그 전에 이미 주택의 인도와 주민등록을 마쳐 대항요건(주택임대차보호법 제3조 제1항)을 갖춘 임차인은 새로운 소유자에게 자신의 임차권을 주장할 수 있습니다. 이는 민법 제548조 제1항 단서에서 계약 해제로 권리를 침해받지 않는 제3자를 보호하는 취지에 따른 것입니다. (대법원 1971. 3. 31. 선고 71다309, 310 판결, 대법원 1996. 8. 20. 선고 96다17653 판결, 대법원 2003. 8. 22. 선고 2003다12717 판결 등 참조)

결론:

이 판례는 집주인이 아닌 사람과 계약하더라도, 적법한 임대권한이 있는 경우 임대차보호법의 적용을 받을 수 있다는 점, 그리고 계약 해지 전에 대항요건을 갖추면 새로운 소유자에게도 임차권을 주장할 수 있다는 점을 명확히 보여줍니다. 전월세 계약 시에는 반드시 등기부등본을 확인하고, 전입신고와 확정일자를 받아 대항력을 갖추는 것이 중요합니다.

관련 법 조항:

• 주택임대차보호법 제3조(대항력 등) 제1항, 제3항
• 민법 제548조(해제의 효과, 원상회복의무) 제1항
• 민법 제568조(매도인의 담보책임)