집주인 아닌 사람과 계약해도 전월세 보호 받을 수 있을까요? 🤔

이사할 집을 구하다 보면 여러 상황을 마주하게 됩니다. 집주인과 직접 계약하는 경우도 있지만, 가끔 집주인이 아닌 다른 사람과 계약해야 하는 경우도 생기죠. 이럴 때 덜컥 걱정되는 부분! 내 보증금은 안전할까요? 전월세 계약의 여러 보호를 받을 수 있을까요? 특히 분양권을 가진 사람과 계약할 때 고민이 많으실 텐데요. 결론부터 말씀드리면, 네, 가능합니다! 물론 조건이 있습니다.

제가 최근에 수분양자 甲으로부터 분양권을 산 乙과 전세 계약을 했는데, 이런 경우에도 전월세 보호를 받을 수 있는지 궁금해하는 질문을 받았습니다. 이 상황, 법적으로 어떻게 해석될까요?

주택임대차보호법은 반드시 집주인(소유자)과 직접 계약해야만 보호해 주는 것은 아닙니다. 집주인은 아니지만 **"적법하게 임대할 권한"**을 가진 사람과 계약한 경우에도 보호를 받을 수 있습니다.

쉽게 설명하자면, 집주인이 다른 사람에게 자신의 집을 임대할 권한을 위임했거나, 분양권처럼 장차 소유권을 가질 수 있는 권리를 가진 사람이 임대 계약을 하는 경우에도 법의 보호를 받을 수 있다는 의미입니다.

대법원 판례(대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결)에서도 이러한 입장을 확인할 수 있습니다. 이 판례는 비록 집주인은 아니지만, 적법한 임대 권한을 가진 사람과 임대차 계약을 체결한 경우에도 주택임대차보호법의 보호 대상이 된다고 판시했습니다.

따라서 질문자처럼 수분양자 甲으로부터 분양권을 양수받은 乙과 주택임대차 계약을 체결한 경우에도, 다른 요건(예: 전입신고, 확정일자)을 갖춘다면 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다.

하지만 '적법한 임대 권한'이라는 부분이 중요합니다. 단순히 집주인의 허락 없이 제3자가 임대차 계약을 체결하는 경우에는 보호받기 어렵습니다. 계약 전에 임대인의 권한을 꼼꼼히 확인하는 것이 나의 소중한 보증금을 지키는 첫걸음이라는 점, 꼭 기억하세요!