짓고 있는 건물, 소유권은 언제부터 주장할 수 있을까?

건물 분양받기로 했는데, 10년 넘게 등기를 못 하고 있다면? 혹시 내 권리가 사라진 걸까요? 오늘은 신축 중인 건물의 소유권이전등기청구권의 소멸시효에 대해 알아보겠습니다.

사건의 개요

원고들은 피고 회사에 투자한 금액 대신, 피고가 짓고 있던 다세대주택 중 7세대를 분양받기로 했습니다. 1993년 12월 31일에 매매계약까지 체결했죠. 하지만 그 중 한 세대에 대해 원고들은 소유권 이전 등기를 하지 못했습니다. 결국 10년이 훌쩍 지난 2004년 10월 19일 소송을 제기했는데, 1심과 2심 법원은 "매매계약일로부터 10년이 지났으니 소멸시효가 완성되었다"며 원고들의 청구를 기각했습니다. 과연 법원의 판단은 옳았을까요?

대법원의 판단

대법원은 원심의 판단을 뒤집었습니다. 소멸시효는 권리를 행사할 수 있는 때부터 진행하는데, '권리를 행사할 수 없는' 경우에는 시효가 진행되지 않는다는 것이죠. 여기서 '권리를 행사할 수 없는' 경우란 단순히 권리자가 권리의 존재를 몰랐다는 등의 사실적인 이유가 아니라 법률적인 이유로 권리를 행사할 수 없는 경우를 말합니다. 예를 들어 아직 기간이 되지 않았거나 조건이 충족되지 않은 경우가 이에 해당합니다.

신축 중인 건물의 경우, 건물이 완공되지 않아 소유권이전등기를 할 수 없는 것은 법률적인 장애사유에 해당합니다. 즉, 건물이 완공되어야 비로소 소유권이전등기를 청구할 수 있게 되는 것이죠.

이 사건에서 다세대주택은 매매계약 당시 신축 중이었고, 1995년 9월경에 완공되었습니다. 따라서 원고들의 소유권이전등기청구권의 소멸시효는 건물이 완공된 시점부터 진행해야 합니다. 원고들은 완공 후 10년이 지나기 전에 소송을 제기했으므로, 소멸시효가 완성되었다고 볼 수 없다는 것이 대법원의 판단입니다.

관련 법 조항 및 판례

• 민법 제166조 (소멸시효의 기산점) 소멸시효는 권리를 행사할 수 있는 때로부터 진행한다.
• 대법원 2006. 4. 27. 선고 2006다1381 판결: 소멸시효는 객관적으로 권리가 발생하여 그 권리를 행사할 수 있는 때로부터 진행하고 그 권리를 행사할 수 없는 동안만은 진행하지 않는바, ‘권리를 행사할 수 없는’ 경우란, 권리자가 권리의 존재나 권리행사 가능성을 알지 못하였다는 등의 사실상 장애사유가 있는 경우가 아니라, 법률상의 장애사유, 예컨대 기간의 미도래나 조건불성취 등이 있는 경우를 말한다.
• 대법원 2004. 4. 27. 선고 2003두10763 판결, 대법원 2005. 4. 28. 선고 2005다3113 판결: 참조 판례

결론

신축 중인 건물을 분양받았다면, 건물이 완공되기 전까지는 소유권이전등기를 청구할 수 없습니다. 따라서 소멸시효 역시 건물 완공 시점부터 진행한다는 점을 꼭 기억해두시기 바랍니다.