착공 지연 아파트, 사업승인 취소는 정당할까?

아파트 건설 사업이 늦어진다고 해서 무조건 사업승인을 취소할 수 있을까요? 최근 대법원 판례를 바탕으로 착공 지연에 따른 주택건설사업계획승인 취소의 정당성에 대해 알아보겠습니다.

사건의 개요

벽산건설은 아산시에 아파트 건설 사업을 추진하고 주택건설사업계획승인을 받았습니다. 하지만 여러 가지 이유로 착공이 지연되었고, 아산시는 이를 이유로 사업승인을 취소했습니다. 벽산건설은 이에 불복하여 소송을 제기했습니다.

쟁점

착공 기간을 지키지 않았다는 이유만으로 주택건설사업계획승인을 취소할 수 있는지, 그리고 아산시의 사업승인 취소가 재량권 남용에 해당하는지가 쟁점이었습니다.

법원의 판단

대법원은 아산시의 사업승인 취소가 부당하다고 판결했습니다. 그 이유는 다음과 같습니다.

1. 건축법과 주택건설촉진법의 차이: 건축법에서는 착공 지연을 건축허가 취소 사유로 규정하고 있지만, 주택건설사업은 규모가 크고 이해관계인이 많아 공사 준비 기간이 오래 걸리는 특성이 있습니다. 따라서 건축법을 그대로 적용할 수는 없습니다. (건축법 제8조 제8항, 구 주택건설촉진법 제33조, 제48조)

2. 공익과 사익의 비교: 주택건설사업계획승인을 취소하려면, 취소로 얻는 공익이 사업자의 손실보다 커야 합니다. 이 사건에서는 사업 부지가 이미 훼손되었고, 주변 환경에 큰 영향을 주지 않는 점, 아산시의 주택 수요 증가가 예상되는 점, 사업자의 손실이 큰 점 등을 고려할 때, 사업승인 취소로 얻는 공익이 크지 않다고 판단했습니다.

3. 사업 지연의 사유: 사업 지연에는 토지 신탁 문제, 사업 주체 변경, 시공사의 자금 사정 악화 등 사업자의 책임만으로 보기 어려운 사정이 있었습니다. 또한, 벽산건설은 기업 개선 작업을 통해 사업을 완료할 능력을 회복한 상태였습니다.

판례의 의의

이 판례는 착공 지연을 이유로 한 주택건설사업계획승인 취소는 신중해야 하며, 공익과 사익을 비교형량하여 판단해야 한다는 것을 보여줍니다. 단순히 기간을 지키지 않았다는 이유만으로 사업승인을 취소하는 것은 재량권 남용이 될 수 있습니다. (대법원 1998. 5. 8. 선고 97누7875 판결, 대법원 2002. 10. 25. 선고 2002두4341 판결 참조)

결론

이 사건은 행정기관이 사업승인을 취소할 때는 공익과 사익을 종합적으로 고려해야 한다는 중요한 판례입니다. 주택건설사업의 특수성을 고려하지 않고 건축법을 기계적으로 적용해서는 안 된다는 점을 시사합니다.