부동산을 취득하면 취득세를 내야 하죠. 그런데 만약 취득세는 신고했지만 납부는 하지 않은 상태에서 그 부동산에 은행 빚(근저당)이 있다면, 부동산을 팔았을 때 어떤 빚부터 먼저 갚아야 할까요? 취득세? 아니면 은행 빚? 오늘은 이에 대한 대법원 판례를 바탕으로 알기 쉽게 설명해드리겠습니다.
핵심은 "신고납세방식"
취득세는 신고납세방식의 조세입니다. 즉, 납세자가 스스로 세금을 계산해서 신고하는 방식이죠. 대법원은 이런 신고납세방식의 조세는 신고하는 행위 자체만으로 세금 액수가 확정된다고 봅니다. 납부는 그저 확정된 세금을 이행하는 절차일 뿐이라는 거죠.
신고일 vs. 근저당 설정일: 누가 먼저냐!
그렇다면 취득세 신고는 했지만 납부하지 않은 상태에서 부동산이 팔리면 어떻게 될까요? 대법원은 취득세 신고일과 근저당 설정일 중 어느 날짜가 빠른지를 기준으로 우선순위를 정합니다. 만약 취득세 신고일이 근저당 설정일보다 빠르다면, 부동산 매각 대금에서 취득세를 먼저 갚고 남은 돈으로 은행 빚을 갚아야 합니다. 반대로 근저당 설정일이 빠르다면 은행 빚을 먼저 갚게 됩니다.
판례의 사례
실제로 서울시 성동구와 조흥은행 사이에 이와 비슷한 분쟁이 있었습니다. 납세자가 취득세는 신고했지만 납부하지 않은 부동산에 조흥은행이 근저당을 설정했고, 이후 부동산이 매각되었죠. 이 경우 누가 먼저 매각 대금을 받아야 할까요? 대법원은 취득세 신고일이 근저당 설정일보다 빨랐기 때문에 서울시가 먼저 취득세를 받아야 한다고 판결했습니다 (대법원 1998. 10. 1. 선고 98나29362 판결).
관련 법 조항
참고 판례
결론적으로, 취득세를 신고만 하고 미납했더라도 신고일이 근저당 설정일보다 빠르다면, 부동산 매각 시 취득세가 은행 빚보다 우선하여 변제됩니다. 부동산 거래 시 이 점을 꼭 기억해두시기 바랍니다.
민사판례
부동산을 사고 나서 근저당권을 설정하기 *전*에 취득세 납부 기한을 넘겨 가산세가 발생했다면, 그 가산세는 근저당권보다 나중에 효력이 발생한 것으로, 근저당권을 가진 채권자에게 우선 변제권이 없습니다.
민사판례
부동산을 취득할 때 내야 하는 취득세는, 취득일로부터 30일 이내에 납부해야 합니다. 만약 이 기간 안에 취득세를 내지 않고, 그 사이에 다른 사람이 해당 부동산에 근저당권을 설정했다면, 취득세가 근저당권보다 우선합니다. 즉, 부동산을 팔아서 돈을 나눠 가질 때, 먼저 취득세를 내고 남은 돈으로 근저당권자에게 돈을 줘야 합니다.
민사판례
부동산을 담보로 돈을 빌려준 사람(근저당권자)과 세금을 징수하는 지자체 중 누가 먼저 돈을 받아가는지(우선순위)를 정할 때, 취득세를 적게 신고했더라도 세금 고지서가 발송된 날짜를 기준으로 판단해야 한다는 판결입니다.
민사판례
부동산 취득자금을 증여받아 부과된 증여세는, 그 부동산에 설정된 근저당권보다 후순위가 된다. 즉, 부동산이 경매로 넘어가면 근저당권자가 먼저 배당을 받고 남은 금액이 있다면 그때 증여세를 징수한다.
일반행정판례
국세 체납으로 부동산이 압류되어 공매될 때, 그 부동산에 설정된 선순위 근저당권의 배당금은 근저당권이 소멸되는 시점, 즉 공매대금 완납 시점의 채권액을 기준으로 계산된다.
세무판례
부동산을 유상으로 취득할 때, 단순히 잔금 지급일이 도래했다고 해서 바로 취득세 납세의무가 생기는 것은 아닙니다. 실제 소유권 이전에 필요한 절차를 마치거나, 소유권 취득의 실질적 요건을 충족해야 합니다. 또한, 이미 신고된 취득세에 대한 납세고지서는 징수처분에 불과합니다.