세금보다 먼저 갚아야 하는 빚, 언제까지 계산할까요? (공매와 근저당권)

내 집에 갑자기 세금 문제가 생겨서 공매로 넘어간다고 생각해 보세요.  게다가 은행 빚(근저당권)도 있다면 정말 막막하겠죠?  이럴 때 세금과 은행 빚 중 어떤 걸 먼저 갚아야 할지, 은행 빚은 언제까지 계산해야 하는지 궁금하실 겁니다. 오늘은 이 문제를 다룬 대법원 판례를 통해 자세히 알아보겠습니다.

공매와 근저당권, 누가 먼저일까?

만약 세금보다 먼저 설정된 은행 빚(선순위 근저당권)이 있다면, 은행은 공매로 집이 팔리더라도 빚을 받을 권리가 있습니다. (민법 제357조)  세금은 그 다음 순서가 되는 것이죠.

핵심 질문: 은행 빚은 언제까지 계산할까?

은행 빚을 계산할 때 중요한 건 "언제까지 발생한 빚까지 인정할 것인가?" 입니다.  공매가 진행되는 동안에도 이자가 계속 붙을 수 있기 때문이죠.  이에 대해 대법원은 **"매수대금 완납 시"**까지 발생한 빚을 인정한다고 판결했습니다. (국세징수법 제48조, 제61조, 제77조)  즉, 공매로 낙찰된 사람이 매수대금을 완전히 납부하는 순간까지 발생한 이자까지 포함해서 은행 빚을 계산한다는 뜻입니다.

왜 매수대금 완납 시일까?

대법원은 세금 체납 처분은 빠르게 세금을 징수하기 위한 절차이기 때문에 민사소송의 배당절차 규정(민사소송법 제587조 제2항, 제605조, 제608조) 를 그대로 적용할 수 없다고 설명합니다.  그리고 선순위 근저당권자는 공매로 인해 근저당권을 잃게 되는 만큼,  거래 안전을 해치지 않는 범위에서 최대한 보호해야 한다고 판단했습니다. (대법원 1998. 12. 11. 선고 98두10578 판결, 대법원 1999. 9. 21. 선고 99다26085 판결 참조)

정리하자면, 세금보다 먼저 설정된 은행 빚이 있다면, 공매 대금에서 은행 빚을 먼저 갚아야 하고, 그 빚의 액수는 매수대금 완납 시까지 발생한 금액으로 계산합니다.  이를 통해 선순위 근저당권자의 권리를 보호하고 거래의 안전을 확보할 수 있습니다.