캐나다 영주권/시민권자 가족, 한국 아파트 임대차 대항력 인정될까?

캐나다 영주권자인 남편, 캐나다 시민권자인 아내와 딸. 이렇게 세 가족이 한국에서 아파트를 임차해서 살고 있는데, 갑자기 새 집주인이 나타나 나가라고 합니다. 과연 이 가족은 법의 보호를 받을 수 있을까요? 오늘은 외국인/재외국민 가족의 주택임대차보호법상 대항력에 대해 알아보겠습니다.

사례 소개

캐나다 영주권자인 김씨(재외국민)는 한국에서 이씨 소유의 아파트를 임차했습니다. 정식으로 임대차계약서를 작성하고 확정일자도 받았죠. 이사 후에는 거소이전신고까지 완료했습니다. 김씨의 아내와 딸은 캐나다 시민권자(외국국적동포)로, 해당 아파트에 국내거소신고를 하고 함께 살고 있습니다.

그런데 문제가 발생했습니다. 박씨가 아파트의 새 주인이 되면서 김씨 가족에게 집을 비워달라고 요구한 것입니다. 김씨와 이전 집주인 사이의 임대차계약은 자신과는 상관없다는 주장입니다. 과연 김씨 가족은 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있을까요?

대항력, 핵심은 "주민등록"과 같은 효력

주택임대차보호법에서 말하는 '대항력'이란, 새로운 집주인에게 기존 임대차계약의 효력을 주장할 수 있는 힘을 말합니다. 대항력을 갖추면 새 집주인에게도 계약 기간 동안은 집에서 살 수 있는 권리를 보장받을 수 있죠. 이 대항력을 갖추려면, 집을 인도받고 주민등록을 해야 합니다 (주택임대차보호법 제3조 제1항).

그런데 외국인, 특히 재외국민이나 외국국적동포는 주민등록을 할 수 없는데, 어떻게 대항력을 갖출 수 있을까요? 바로 관련 법률에서 주민등록과 동일한 효력을 인정하는 다른 신고 절차를 마련해 두었기 때문입니다.

• 출입국관리법: 외국인은 90일 초과 체류 시 외국인등록을 하고, 체류지 변경 시 체류지 변경신고를 해야 합니다 (제31조 제1항, 제32조 제4호, 제36조 제1항). 이는 주민등록 및 전입신고와 같은 효력을 갖습니다 (제88조의2 제2항).

• 재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률: 외국국적동포가 국내거소신고 또는 거소이전신고를 하면 출입국관리법에 따른 외국인등록 및 체류지 변경신고를 한 것으로 간주합니다 (제10조 제4항).

판례의 입장: 외국인등록/국내거소신고 = 주민등록

대법원은 위 법률 조항들을 근거로, 외국국적동포의 국내거소신고 등은 주민등록과 동일한 법적 효력, 즉 대항력을 갖는다고 판단했습니다 (대법원 2016. 10. 13. 선고 2014다218030, 218047 판결).

특히, 재외국민의 가족인 외국인/외국국적동포가 국내거소신고 등을 한 경우에도, 재외국민 본인이 한 것과 마찬가지로 대항력을 인정한다는 점을 명확히 했습니다.

사례의 결론: 김씨 가족, 대항력 인정!

김씨는 재외국민이지만, 그의 아내와 딸(외국국적동포)이 아파트를 거소로 하여 국내거소신고를 마쳤습니다. 따라서 김씨 가족은 주택임대차보호법상 대항력을 취득한 것으로 볼 수 있습니다. 새 집주인인 박씨는 김씨 가족에게 집을 비워달라고 요구할 수 없습니다. 김씨 가족은 기존 임대차계약 기간 동안 계속해서 아파트에 거주할 수 있습니다.