택지소유상한제에 따른 초과소유부담금, 언제 내야 할까?

택지소유상한제는 택지의 투기적 소유를 방지하고, 택지 공급을 촉진하기 위해 만들어진 제도입니다. 일정 면적을 초과하여 택지를 소유하는 경우, 초과소유부담금을 내야 합니다. 하지만, 모든 경우에 부담금을 내야 하는 것은 아닙니다. 여러 예외 사항이 존재하는데, 오늘은 이와 관련된 대법원 판결을 통해 부담금 부과의 핵심 쟁점들을 살펴보겠습니다.

1. 2년의 유예기간: 이용개발의무기간

택지를 취득한 사람에게는 택지를 사용할 계획대로 개발할 수 있도록 2년의 유예기간이 주어집니다. 이 기간을 이용개발의무기간(택지소유상한에관한법률 제18조 제1항, 구 택지소유상한에관한법률시행령 제21조)이라고 하는데, 이 기간 동안에는 부담금이 부과되지 않습니다(택지소유상한에관한법률 제20조 제1항 제1호).

만약 건축허가 제한 등 객관적인 사유로 택지 개발이 어려워지면, 그 제한 기간만큼 이용개발의무기간이 연장됩니다(구 택지소유상한에관한법률시행령 제21조의2). 그러나, 처음 제출한 사용계획과 다른 방식으로 개발하려는 경우에는 이러한 연장 혜택을 받을 수 없습니다. 즉, 계획 변경으로 인한 개발 지연은 유예기간 연장 사유가 되지 않는다는 것입니다.

2. 주택 건축 금지 vs. 제한

부담금이 면제되는 경우 중 하나는 "건축법, 도시계획법 등 관계 법령에 의하여 주택의 건축이 금지된 경우"(택지소유상한에관한법률 제20조 제1항 제3호 전단)입니다. 여기서 '금지'는 모든 종류의 주택(단독, 공동주택 모두) 건축이 금지된 경우를 의미합니다. 만약 공동주택 건축만 제한되는 등 일부 주택에 대해서만 건축이 제한된 경우에는 부담금 면제 대상이 아닙니다.

3. '사실상 건축이 불가능한 나대지'의 의미

부담금 면제 대상인 "사실상 건축이 불가능한 나대지"(택지소유상한에관한법률 제20조 제1항 제3호 후단)란, 땅 자체의 물리적인 이유로 건축이 불가능한 경우를 말합니다. 땅 소유자의 개인적인 사정으로 건축이 어려운 경우는 해당되지 않습니다. 누가 땅을 소유하더라도 건축이 불가능한지 객관적인 기준으로 판단해야 합니다.

4. 법인의 택지 소유와 부담금

원칙적으로 법인은 택지를 소유할 수 없지만, 고유 업무 수행 등 필요에 의해 허가를 받으면 예외적으로 소유할 수 있습니다. 이 경우에도 허가받은 내용이나 사용계획서대로 택지를 이용·개발해야 부담금이 면제됩니다.

5. 건축물 부속토지의 범위

건축물 부속토지는 부담금 부과 대상에서 제외됩니다. 그 범위는 건축물의 바닥면적에 용도지역별 배율을 곱한 면적으로 계산합니다(택지소유상한에관한법률 제2조 제1호 (나)목, 구 택지소유상한에관한법률시행령 제3조 제1호, [별표1], 건축법 제73조, 같은법시행령 제119조 제1항 제2호, 제3호, 제4호).

6. '영구적인 건축물'이란?

택지소유상한제에서 '영구적인 건축물'이란 건축법 등 관련 법령에 따라 허가 또는 신고를 받은 적법한 건축물을 의미합니다. 허가나 신고 없이 지어진 건축물, 준공검사를 받지 않은 건축물은 '영구적인 건축물'로 보지 않습니다. 즉, 준공검사를 받지 않았더라도 적법하게 건축허가를 받고 완공된 건물은 영구적인 건축물로 인정될 수 있습니다.

참조조문: 위 본문에서 언급된 모든 법률 및 시행령 조항

참조판례: 대법원 1994.8.26. 선고 94누1999 판결, 대법원 1994.6.28. 선고 94누4431 판결, 대법원 1994.12.23. 선고 94누7805 판결, 대법원 1994.4.26. 선고 93누20771 판결, 대법원 1994.5.13. 선고 93누20252 판결, 대법원 1994.11.25. 선고 94누3506 판결

이처럼 택지 초과소유부담금은 복잡한 법 조항과 판례 해석에 따라 적용 여부가 결정됩니다. 자신의 상황에 맞는 정확한 판단을 위해서는 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.