토지 매매 계약 분쟁에서 대리권과 추인에 대한 법원의 판단

안녕하세요, 오늘은 토지 매매 계약과 관련된 대법원 판결을 소개하려고 합니다. 이 사건은 대리인을 통해 토지를 매매하려던 원고와 토지 소유자인 피고 사이에 발생한 분쟁입니다. 특히 대리권의 범위와 무권대리행위의 추인 여부가 쟁점이 되었습니다.

사건의 개요

피고들은 소외인에게 토지 매도에 대한 대리권을 위임했습니다. 소외인은 원고들과 토지 매매 계약을 체결했는데, 계약 내용에는 토지 합병, 토목 공사 완료 후 특정 부분 매도 등 피고들이 위임한 범위를 넘어서는 내용이 포함되어 있었습니다. 이에 원고들은 소외인의 대리행위가 유효하다고 주장했지만, 피고들은 대리권의 범위를 벗어난 계약이라며 무효를 주장했습니다. 원고들은 또한 피고들이 이후의 행위를 통해 계약을 추인했다고 주장했지만, 법원은 이를 받아들이지 않았습니다.

법원의 판단

1. 표현대리 성립 여부

원고들은 소외인에게 대리권이 있다고 믿었고, 그렇게 믿을 정당한 이유가 있었다며 '표현대리'를 주장했습니다. 표현대리는 대리권이 없더라도 상대방이 대리권이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있고, 본인에게 귀책사유가 있을 때 대리행위를 유효하게 인정하는 제도입니다(민법 제126조).

그러나 법원은 원고들이 소외인의 대리권 범위에 대해 피고들에게 직접 확인하지 않은 점 등을 고려하여, 원고들이 소외인에게 대리권이 있다고 믿을 정당한 이유가 있었다고 보기 어렵다고 판단했습니다. 대법원은 표현대리의 성립요건인 '정당한 이유'를 판단할 때 자칭 대리인의 대리행위가 행하여질 당시의 제반 사정을 객관적으로 관찰해야 한다는 기존 판례(대법원 1987. 7. 7. 선고 86다카2475 판결, 대법원 2008. 2. 1. 선고 2006다33418, 33425 판결)를 재확인했습니다.

2. 무권대리행위의 추인 여부

원고들은 피고들이 이후 원고들 명의로 근저당권설정등기를 해주고 돈을 받았다는 점 등을 근거로 무권대리행위를 묵시적으로 추인했다고 주장했습니다. 무권대리행위의 추인은 무권대리행위가 있음을 알고 그 행위의 효과를 자신에게 귀속시키겠다는 의사표시로, 명시적 또는 묵시적으로 가능합니다(민법 제130조, 제139조).

그러나 법원은 피고들이 단순히 근저당권설정등기를 해주고 돈을 받았다는 사실만으로는, 피고들이 계약 내용을 충분히 이해하고 그 효과를 자신에게 귀속시키겠다는 의사를 표시한 것으로 보기 어렵다고 판단했습니다. 법원은 묵시적 추인을 인정하기 위해서는 본인이 그 행위로 인해 처하게 된 법적 지위를 충분히 이해하고 진의에 따라 그 행위의 결과를 승인한 것으로 볼 만한 사정이 있어야 한다는 기존 판례(대법원 2009. 9. 24. 선고 2009다37831 판결)를 인용했습니다.

결론

결국 대법원은 원고들의 상고를 기각하고 원심판결을 확정했습니다. 이 판결은 대리권의 범위를 넘어선 계약은 원칙적으로 무효이며, 추후 행위만으로 쉽게 추인을 인정하지 않는다는 법리를 보여줍니다. 계약 당사자는 대리인의 대리권 범위를 꼼꼼히 확인하고, 본인의 의사를 명확히 표시하는 것이 중요하다는 것을 알려주는 사례입니다.