토지 매매, 알고 보니 허가받아야 하는 땅? 계약금 돌려받을 수 있을까?

부동산 거래, 특히 토지를 거래할 때는 관련 법규를 꼼꼼히 살펴봐야 예상치 못한 문제를 피할 수 있습니다. 오늘은 국토이용관리법상 토지 거래 허가와 관련된 중요한 판례를 소개하며, 허가 대상 토지 거래 시 주의해야 할 점과 계약금 반환 문제에 대해 알아보겠습니다.

토지 매매, 면적 계산 어떻게 할까?

국토이용관리법에 따라 일정 면적 이상의 토지를 거래할 때는 관할 도지사의 허가를 받아야 합니다. 그 이하 면적은 신고만 하면 되죠. 그런데 여러 필지를 한꺼번에 거래한다면 면적 계산을 어떻게 해야 할까요? 이 판례는 각 필지 면적을 따로따로 계산하는 것이 아니라, 여러 요소를 종합적으로 고려해야 한다고 설명합니다. 토지들의 위치가 가깝고, 실제 이용 상황, 거래 목적, 대금 지급 방식 등을 봤을 때 여러 필지가 하나의 거래 대상으로 보인다면 전체 면적을 기준으로 허가 대상인지 신고 대상인지 판단해야 한다는 것이죠. (국토이용관리법 제21조의3 제1항, 제2항, 제8항, 같은 법 시행령 제25조 제3항, 제4항)

계약 무효 시, 계약금은 누구에게 얼마나 돌려받을 수 있을까?

매매 계약이 무효가 된 경우, 계약금은 부당이득으로 반환해야 합니다. 그런데 매도인과 매수인이 여러 명일 경우, 계약금 반환 문제는 더욱 복잡해집니다. 이 판례는 특별한 약속이 없다면 매도인과 매수인 각각 균등한 비율로 계약금 반환 의무와 권리를 가진다고 설명합니다. (민법 제408조) 단순히 매도인 중 한 명에게 계약금 전액을 돌려달라고 요구할 수는 없다는 뜻입니다.

허가받기 전 계약, 계약금 바로 돌려받을 수 있을까?

국토이용관리법상 허가를 받아야 하는 토지를 허가 없이 거래한 경우, 계약은 무효가 됩니다. 하지만 허가를 받을 것을 전제로 계약을 체결했다면 이야기가 달라집니다. 이런 경우, 허가를 받을 때까지는 '유동적 무효' 상태가 됩니다. 즉, 허가를 받으면 계약이 유효하게 되고, 허가를 받지 못하면 무효가 확정되는 것이죠. 유동적 무효 상태에서는 계약금을 바로 돌려받을 수 없습니다. 계약이 확정적으로 무효가 된 후에야 비로소 부당이득반환청구를 할 수 있습니다. (민법 제741조, 대법원 1991.12.24. 선고 90다12243 전원합의체 판결)

'유동적 무효' 상태, 언제 확정적 무효가 될까?

유동적 무효 상태는 관할 도지사의 불허가 처분이 있을 때 확정적 무효가 됩니다. 또한, 당사자들이 허가 신청을 하지 않기로 합의한 경우에도 확정적 무효가 될 수 있습니다. (대법원 1993.7.27. 선고 91다33766 판결)

토지 거래는 큰 금액이 오가는 중요한 계약입니다. 따라서 관련 법규를 충분히 이해하고 신중하게 진행해야 합니다. 특히 국토이용관리법상 허가 대상인 토지를 거래할 때는 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다. 이를 통해 예상치 못한 손해를 예방하고 안전하게 거래를 마무리할 수 있습니다.