토지 매매 후 소유권 이전 전 점유·사용 권리, 그리고 공유물분할협의 후 점유·사용 권리

부동산 거래, 특히 토지 거래는 복잡한 법적 절차를 거치게 됩니다. 오늘은 토지 매매 후 소유권 이전등기 전 점유·사용 권리와 공유물분할협의 후 점유·사용 권리에 대한 대법원 판례를 바탕으로 흔히 발생할 수 있는 분쟁 상황을 살펴보겠습니다.

토지 매매 후 등기 전 점유·사용 권리

토지를 샀는데, 아직 소유권 이전등기는 안 했어요. 그런데 잔금도 다 치렀고, 판 사람도 토지를 넘겨줬습니다. 이 경우, 등기 전이라도 토지를 사용할 수 있을까요?

네, 사용할 수 있습니다! 비록 등기는 안 했지만, 매매계약이 유효하고 토지를 인도받았다면, 매매계약의 효력으로 토지를 점유하고 사용할 권리가 있습니다. (민법 제568조, 제587조)

공유물분할협의 후 점유·사용 권리

공유하고 있는 토지의 특정 부분을 저 혼자 오랫동안 사용해 왔습니다. 다른 공유자들과 협의하여 그 부분을 제 소유로 하기로 했습니다. 그런데 등기 절차가 진행 중인데, 다른 공유자가 갑자기 그 땅을 사용하겠다고 합니다. 등기 전이라도 제가 계속 사용할 수 있을까요?

네, 원칙적으로 사용할 수 있습니다! 공유물분할협의가 유효하게 성립했다면, 등기 절차가 완료되기 전이라도 특별한 약정이 없는 한, 해당 부분을 배타적으로 점유·사용할 권리가 있습니다. (민법 제263조)

대법원 판례가 말하는 것

대법원은 위의 내용을 명확히 하고 있습니다. 토지 매수인은 등기 전이라도 매매계약의 이행으로 토지를 인도받았다면 점유·사용 권리가 있다고 판시했습니다 (대법원 1996. 6. 25. 선고 95다12682, 12699 판결). 또한, 공유물분할협의가 성립한 경우, 지분 이전 절차 중에도 배타적 점유·사용 권리가 있다는 점을 확인했습니다.

관련 법 조항

• 민법 제192조 (점유권의 취득과 상실) 점유권은 물건을 사실상 지배함으로써 취득한다.
• 민법 제263조 (공유물의 관리) 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자 지분의 과반수로써 결정한다.
• 민법 제568조 (매매의 목적물의 인도) 매도인은 매수인에게 목적물을 인도하여야 한다.
• 민법 제587조 (매수인의 담보책임면제) 매수인이 목적물을 인도받은 후에는 그 목적물의 완전한 이행에 하자가 있는 경우에도 매도인에게 계약해제를 청구할 수 없다.

핵심 정리

토지 거래에서 등기는 매우 중요하지만, 등기 전이라도 매매계약과 인도, 공유물분할협의에 따라 점유·사용 권리가 인정될 수 있습니다. 관련 분쟁 발생 시 법률 전문가의 도움을 받는 것이 현명합니다.