땅 팔고도 내 땅처럼 쓰면 안 돼요! - 타주점유에 대한 이야기

땅을 팔았는데 돈을 다 받기도 전에 땅을 넘겨줬어요. 그런데 돈을 다 못 받았네요? 그래서 "내 땅이니까 계속 사용할 거야!"라고 하면 안 된다는 대법원 판례가 있어서 소개해드리려고 합니다.

내용은 이렇습니다.

땅 주인(매도인)이 땅을 사는 사람(매수인)에게 땅을 팔고 등기도 넘겨줬습니다. 그런데 땅값을 다 받기도 전에 매수인이 잔금을 안 주네요. 매도인은 "내가 땅값을 다 못 받았으니, 돈 받을 때까지 내 땅처럼 쓸 거야!"라고 주장했습니다.

하지만 법원은 매도인의 주장을 받아들이지 않았습니다. 땅을 팔고 등기를 넘겨준 순간, 매도인은 더 이상 땅의 주인이 아니기 때문이죠. 땅을 넘겨줘야 할 의무가 있는 매도인의 점유는 '타주점유'로 바뀐다고 판단했습니다. 즉, 남의 땅을 허락 없이 쓰는 것과 같은 상황이 된 거죠.

왜 그럴까요?

민법 제197조 제1항은 점유자가 자주점유가 아니라는 것을 증명하면 타주점유로 추정한다고 규정하고 있습니다. 또한, 민법 제245조 제1항은 타인의 부동산을 점유한 자는 그 부동산 소유자에게 반환해야 한다고 명시하고 있습니다. 즉, 땅을 팔고 등기를 넘겨준 매도인은 더 이상 자주점유(소유 의사를 가지고 점유하는 것)를 주장할 수 없고, 땅의 소유권이 매수인에게 넘어갔으므로 매수인에게 땅을 돌려줘야 한다는 것입니다.

비록 땅값을 다 받지 못했더라도, 땅 등기를 넘겨준 이상 매도인은 땅을 돌려달라고 요구할 수 없습니다. 잔금을 받지 못한 부분에 대해서는 따로 소송을 통해 해결해야 합니다.

관련 법 조항과 판례는 다음과 같습니다.

• 민법 제197조 제1항: 점유자가 자주점유의 의사가 있는 것으로 추정된다. 그러나 점유자가 점유물을 취득할 때에 선의가 아니거나 자주점유의 의사가 없다는 것을 증명한 때에는 그러하지 아니하다.

• 민법 제245조 제1항: 타인의 부동산을 점유한 자는 그 부동산 소유자에 대하여 부당이득반환의 의무가 있다.

• 관련 판례: 대법원 1992. 12. 24. 선고 92다26468, 26475 판결, 대법원 1993. 8. 24. 선고 92다43975 판결, 대법원 1995. 5. 23. 선고 94다51871 판결, 대법원 1996. 6. 28. 선고 94다50595, 50601 판결

땅 거래에 있어서 돈을 다 받지 못했다고 해서 땅을 계속 점유하는 것은 법적으로 보호받을 수 없습니다. 잔금 문제는 별도로 해결해야 한다는 점을 꼭 기억하세요!