부동산 거래, 특히 토지 거래는 복잡한 법적 절차를 거쳐야 합니다. 토지를 사고팔 때는 정해진 절차를 지켜야 문제가 발생하지 않는데요, 오늘은 토지의 미등기 전매와 관련된 토지거래 신고의무에 대해 알아보겠습니다.
미등기 전매란 무엇일까요?
미등기 전매는 소유권 이전 등기를 하기 전에 다른 사람에게 다시 파는 것을 말합니다. 즉, 내가 공식적으로 소유자가 되기도 전에 다른 사람에게 팔아버리는 것이죠.
토지거래 신고는 언제 해야 할까요?
국토이용관리법 제21조의7 제1항에 따르면, 신고지역으로 지정된 구역 안의 토지를 거래할 때는 계약 당사자들이 공동으로 신고해야 합니다. 중요한 것은 등기를 할 때가 아니라 계약 시점에 신고해야 한다는 점입니다.
미등기 전매를 하면 신고의무가 없어질까요?
이번 판례는 바로 이 질문에 대한 답을 제시합니다. 매수인이 토지를 미등기 전매한다고 해서, 최초 매도인의 신고의무가 사라지는 것은 아닙니다. 즉, 등기를 하지 않았더라도, 계약이 체결되었다면 매도인과 매수인은 공동으로 토지거래 신고를 해야 합니다. 매수인이 미등기 전매를 했다고 해서 최초 매도인의 신고의무가 면제되는 것은 아니라는 것이죠.
핵심 정리!
관련 법 조항:
이처럼 토지 거래는 복잡한 법적 절차를 수반합니다. 따라서 거래 전에 관련 법규를 꼼꼼히 확인하고 전문가의 도움을 받는 것이 중요합니다. 미등기 전매 등의 불법적인 거래는 법적 처벌을 받을 수 있으니 주의해야 합니다.
형사판례
토지 거래 신고를 하지 않고 계약을 체결했더라도, 처음부터 신고를 안 하려고 한 것이 아니라면 처벌 대상이 아니다.
형사판례
부동산을 등기하기 전에 되파는 미등기 전매죄가 성립하려면 최초 매매계약과 되파는 전매계약 모두 유효해야 합니다. 단순히 계약 날짜만 가지고 판단하는 것이 아니라, 실제 돈을 모두 지불한 날짜를 기준으로 60일 이내에 등기를 해야 합니다. 또한, 토지거래허가구역 내 토지라면 허가를 받아야 계약이 유효하게 되므로, 이 부분도 확인해야 합니다.
민사판례
토지거래허가구역에서 선매자가 지정되었다고 해서 기존 매매계약이 무효가 되는 것은 아니며, 계약 해제를 위해서는 적법한 최고 절차를 거쳐야 하고, 이행제공은 단순한 준비만으로는 부족하다는 판결.
일반행정판례
토지거래허가구역 내 토지를 샀지만, 정부 허가 전에 등기를 신청하지 않았다고 해서 과징금을 낼 필요는 없다.
형사판례
등기 없이 토지를 되팔아 시세차익을 얻고, 마치 자신이 거래에 관여하지 않은 것처럼 꾸며 양도소득세를 내지 않은 행위는 조세 포탈에 해당한다.
생활법률
부동산 매매, 분양, 입주권 등의 거래는 계약일로부터 30일 이내에 거래 당사자 정보, 계약 정보, 부동산 정보 등을 관할 시군구청에 신고해야 하며, 6억 이상 주택 또는 투기과열지구/조정대상지역 주택은 자금조달계획도 신고해야 하고, 외국인은 60일 이내 별도 신고해야 한다.