토지 일부만 샀는데, 나라에서 몽땅 수용해버렸다면? 내 땅은 어떻게 되는 걸까?

땅을 사고 팔 때, 보통은 땅 전체를 사고팔죠. 그런데 여러 명이 땅을 공동으로 소유하는 경우도 있고, 한 필지 안에서도 각자 자기 땅처럼 사용하는 경우도 있습니다. 이런 상황에서 국가가 토지를 수용하면 어떤 일이 벌어질까요? 오늘은 복잡해 보이지만 알고 보면 간단한 토지 수용과 환매에 대한 이야기를 해보려고 합니다.

땅을 나눠 쓰는 '구분소유적 공유'란 무엇일까요?

등기부상으로는 여러 명이 땅을 공동으로 소유하는 것처럼 보이지만, 실제로는 각자 특정 부분을 자기 땅처럼 사용하는 경우가 있습니다. 이를 '구분소유적 공유'라고 합니다. 예를 들어, 한 필지의 땅을 갑과 을이 공동으로 소유하지만, 갑은 북쪽 절반, 을은 남쪽 절반을 각자 사용하기로 약속하고 실제로 그렇게 사용하는 경우가 이에 해당합니다. 등기부에는 갑과 을이 각각 지분을 갖고 공동 소유하는 것으로 되어 있지만, 실제로는 각자 자기 땅처럼 사용하는 것이죠. 법적으로는 명의신탁(민법 제103조)과 유사한 형태로 볼 수 있습니다.

국가가 내 땅을 수용했는데, 다른 용도로 쓰고 있다면?

이런 구분소유적 공유 상태에서 국가가 을의 땅을 수용했다고 가정해 봅시다. 국가는 을의 지분 전체를 수용한 것이 아니라, 을이 실제로 사용하던 남쪽 절반의 토지를 수용한 것이 됩니다. 즉, 수용 대상은 지분이 아니라, 특정 부분에 대한 소유권입니다.

만약 국가가 수용한 땅을 원래 목적대로 사용하지 않고 다른 용도로 사용한다면, 원래 땅 주인은 환매권(수용당한 땅을 다시 사들일 수 있는 권리)을 행사할 수 있습니다. (국가보위에 관한 특별조치법 제5조 제4항에 의한 동원대상지역 내의 토지의 수용·사용에 관한 특별조치령 제39조 제1항) 이때 을이 다시 사들일 수 있는 땅은 국가가 수용했던 남쪽 절반의 토지입니다. 즉, 환매의 대상 역시 특정 부분에 대한 소유권이 되는 것이지요. (대법원 1998. 5. 26. 선고 96다49018 판결 참조)

관련 법 조항과 판례

• 민법 제103조 (명의신탁): 명의신탁은 등기는 다른 사람 이름으로 하지만, 실제 소유자는 따로 있는 것을 말합니다.
• 민법 제211조 (소유권의 내용): 소유자는 법률의 범위 내에서 그 소유물을 사용, 수익 및 처분할 권리를 가집니다.
• 민법 제262조 (공유지분의 처분): 공유자는 다른 공유자의 동의 없이도 자기 지분을 자유롭게 처분할 수 있습니다.
• 국가보위에 관한 특별조치법 제5조 제4항에 의한 동원대상지역 내의 토지의 수용·사용에 관한 특별조치령 제39조 제1항 (환매권): 수용 목적이 달성되지 않았거나 수용 후 5년 이내에 그 토지가 수용 목적에 사용되지 아니하게 된 때에는 환매권을 행사할 수 있습니다.
• 대법원 1994. 2. 8. 선고 93다42986 판결: 구분소유적 공유관계에 대한 판례
• 대법원 1998. 5. 26. 선고 96다49018 판결: 환매권 행사의 법적 성질에 대한 판례

오늘은 구분소유적 공유 상태에서의 토지 수용과 환매에 대해 알아보았습니다. 땅과 관련된 문제는 복잡해 보이지만, 관련 법과 판례를 잘 이해하면 어렵지 않습니다. 내 땅을 지키기 위해서는 정확한 법률 지식이 필수적입니다!