토지 거래는 중요한 문제라서, 투기 방지 등을 위해 일정한 경우 토지거래허가제가 적용됩니다. 토지거래허가구역에서 토지를 거래하려면 관할 시장, 군수, 구청장의 허가를 받아야 하죠. 그런데 이 허가를 신청하고 나서, 얼마나 기다려야 할까요? 그리고 만약 정해진 기간 안에 답이 없다면 어떻게 될까요? 오늘은 이 부분에 대해 자세히 알아보겠습니다.
핵심은 바로 15일입니다. 국토이용관리법 제21조의3 제5항과 제6항에 따르면, 담당 공무원은 토지거래계약 허가 신청을 받은 날로부터 15일 이내에 허가 여부를 결정하고, 신청인에게 허가증을 주거나, 불허가 사유를 서면으로 알려줘야 합니다.
여기서 중요한 것은 15일 이내에 허가증이나 불허가 사유가 신청인에게 '도달'해야 한다는 점입니다. 단순히 담당자가 15일 안에 결정만 내렸다고 끝나는 게 아닙니다. 신청인이 그 결과를 실제로 받아봐야 합니다.
대법원 판례 (대법원 1993. 8. 24. 선고 93누10552 판결, 대법원 1994. 1. 11. 선고 93누12176 판결)도 이를 명확히 하고 있습니다. 만약 15일 안에 불허가 결정을 내렸더라도, 그 통지가 15일이 지난 후에 신청인에게 도달했다면, 법적으로는 허가가 된 것으로 간주됩니다. 즉, 15일이 지나서 보낸 불허가 처분은 효력이 없다는 것이죠.
실제로 한 건설회사가 토지거래허가를 신청했는데, 담당 시청이 15일 이내에 불허가 결정을 내렸지만, 그 통지를 여러 사정으로 15일이 지난 후에야 건설회사가 받게 된 사례가 있었습니다 (대구고법 1996. 2. 16. 선고 94구5244 판결). 이 경우, 비록 시청은 기간 내에 결정을 내렸다고 주장했지만, 법원은 15일 이후에 통지가 도달했으므로 토지거래허가가 된 것으로 봐야 한다고 판결했습니다.
따라서 토지거래허가를 신청한 경우, 15일이 지나도록 아무런 연락이 없다면 허가된 것으로 생각하고 다음 절차를 진행할 수 있습니다. 반대로 행정기관에서는 15일 이내에 신청인에게 허가 또는 불허가 처분을 확실하게 전달해야 합니다.
일반행정판례
옛 국토이용관리법 시행령에 따라 성업공사가 토지를 매각할 때, 정해진 기간 안에 관련 정보를 통보하면 토지 거래 허가를 받은 것으로 간주되는데, 이 기간이 지난 후에 거래를 거부하는 처분은 위법하다는 판결입니다.
민사판례
토지거래허가를 받아야 하는 땅을 허가 없이 거래하는 계약은 원칙적으로 무효입니다. 허가 신청 후 불허가 처분을 받으면 계약이 확정적으로 무효가 되지만, 그 신청은 반드시 법에서 정한 절차를 따라야 합니다. 일방이 멋대로 신청해서 불허가 처분을 받았다고 해서 계약이 무효가 되는 것은 아닙니다.
생활법률
토지거래허가구역 내 농지 매매는 시·군·구청의 허가가 필수이며, 자격, 목적, 계획 등 엄격한 기준에 따라 심사 후 허가 여부가 결정된다.
민사판례
토지거래허가구역으로 지정되기 *전*에 맺은 토지 매매계약은 지정 *후*에 소유권 이전 등기를 하더라도 허가를 받을 필요가 없다.
민사판례
토지거래허가구역 내 토지 매매에서 허가 취득 기한을 정했더라도 기한 내 허가를 못 받았다고 바로 계약이 무효가 되는 것은 아니며, 계약서에 해약권을 배제하는 약정이 있다면 해약권을 행사할 수 없다.
일반행정판례
정부기관(성업공사)이 토지 매각 시 일정 기간 내에 허가 여부를 통보받지 못하면 허가된 것으로 간주되는데, 이 기간 이후에 불허가 처분을 내리는 것은 위법하다는 판례입니다.