토지거래허가 조건과 계약 무효 주장, 신의칙 위반일까?

토지거래허가구역 내 땅을 사고팔 때는 국토이용관리법에 따라 거래허가를 받아야 합니다. 만약 허가를 받지 않으면 계약은 무효가 됩니다. 그런데 허가를 받기 위한 조건을 누가, 어디까지 챙겨야 할까요? 또, 허가를 못 받아 계약이 무효가 되었을 때, 책임 있는 당사자가 무효라고 주장하는 건 신의칙에 어긋나는 행동일까요? 대법원 판례를 통해 자세히 알아보겠습니다.

사례 소개

원고는 피고로부터 토지거래허가구역 내 농지를 사기로 하고 계약금과 중도금을 지불했습니다. 그 후 원고는 토지거래허가를 신청했지만, 실수요자가 아니라는 이유로 허가가 나지 않았습니다. 원고는 계약이 무효가 되었으니 돈을 돌려달라고 소송을 제기했습니다.

쟁점

1. 토지거래허가를 받기 위해 매수인이 갖춰야 할 의무는 어디까지일까?
2. 허가를 받지 못해 계약이 무효가 된 경우, 책임 있는 당사자가 무효를 주장하는 것이 신의칙 위반일까?

법원의 판단

1. 매수인의 협력의무 범위: 토지거래허가를 받으려면 허가 신청 외에 매수인이 특정 조건을 갖춰야 하는 경우가 있습니다. 법원은 매수인에게 이러한 조건을 갖춰야 할 의무가 있다고 보기 위해서는, 계약 당시 명시적인 약속이 있거나, 계약의 경위, 목적, 당시 상황 등을 고려했을 때 그 조건을 전제로 계약했다고 인정되어야 한다고 판단했습니다. 단순히 허가를 받는다는 전제만으로는 매수인이 모든 조건을 갖춰 허가 신청을 해야 할 의무가 있다고 볼 수 없다는 것입니다.

   이 사건에서 원고가 토지 소재지로 이사하여 실제 거주하면서 허가 신청을 해야 한다는 약속은 없었습니다. 오히려 원고는 계약 전부터 다른 지역에서 가족과 함께 살면서 사업을 하고, 자녀들도 그곳에서 학교를 다니고 있었습니다. 따라서 원고가 처음부터 이사를 전제로 계약한 것은 아니라고 보아야 합니다.

2. 계약 무효 주장과 신의칙: 토지거래허가를 받지 못해 계약이 무효인 상태에서 허가 신청이 거부되면, 특별한 사정이 없다면 계약은 확정적으로 무효가 됩니다. 이 경우, 계약 무효에 책임이 있는 당사자라도 무효를 주장하는 것이 신의칙에 어긋난다고 볼 수는 없습니다. (단, 상대방은 손해배상을 청구할 수 있습니다.)

   따라서 원심이 원고가 허가를 받기 위해 해야 할 일을 다하지 않았다는 이유로 계약 무효 주장이 신의칙에 반한다고 판단한 것은 잘못입니다.

관련 법조항 및 판례

• 국토이용관리법: 제21조의3 제1항, 제21조의3 제7항
• 민법: 제2조 제1항
• 참조판례: 대법원 1993.12.24. 선고 93다44319,44326 판결

결론

토지거래허가를 받기 위한 매수인의 협력의무는 계약 내용과 상황에 따라 판단해야 합니다. 허가를 받지 못해 계약이 무효가 된 경우, 책임 있는 당사자라도 무효를 주장하는 것 자체가 신의칙 위반은 아닙니다. 다만, 상대방이 입은 손해에 대해서는 배상 책임이 발생할 수 있습니다.