토지거래허가구역 내 매매계약과 협력의무, 그리고 공유수면 점용·사용허가

토지거래허가구역에서 땅을 사고팔 때는 복잡한 법적 절차가 필요합니다. 이번 글에서는 토지거래허가구역 내 토지 매매와 관련된 판례를 통해 매도인과 매수인의 협력의무, 그리고 공유수면 점용·사용허가 문제를 살펴보겠습니다.

사건의 개요

이 사건은 토지거래허가구역 내 토지를 매매하는 과정에서 매도인과 매수인 사이에 분쟁이 발생한 경우입니다. 매매계약서에는 매도인이 인허가 절차에 협력하고, 취득한 인허가를 매수인에게 이전해주도록 하는 특약조항이 있었습니다. 이 토지에는 공유수면이 포함되어 있어, 공유수면 점용·사용허가도 필요한 상황이었습니다. 매수인은 매도인이 토지거래허가 및 공유수면 점용·사용허가 취득에 협력하지 않는다며 소송을 제기했습니다.

주요 쟁점 및 판결

• 쟁점 1: 토지거래허가 협력의무에 공유수면 점용·사용허가 협력의무도 포함되는가?

법원은 토지거래허가 협력의무에 원칙적으로 공유수면 점용·사용허가 협력의무까지 포함된다고 볼 수는 없다고 판단했습니다. 하지만, 이 사건에서는 매매계약서의 특약조항, 관련 법규, 그리고 당사자들의 행위 등을 종합적으로 고려했을 때, 매도인은 매수인을 위해 자신의 명의로 일단 공유수면 점용·사용허가를 받은 후 잔금 수령 시 매수인에게 허가 명의를 이전해 줄 의무가 있다고 판단했습니다.

• 쟁점 2: 토지거래허가 전 협력의무 이행 청구 가능성

토지거래허가를 받기 전이라도, 상대방이 허가 신청 절차에 협력하지 않으면 협력의무 이행을 소송으로 청구할 수 있습니다. 이 사건에서 법원은 매매계약이 유동적 무효 상태라도 공유수면 점용·사용허가 신청절차에 대한 협력의무 이행을 청구할 수 있다고 보았습니다. (대법원 1991. 12. 24. 선고 90다12243 전원합의체 판결, 1995. 12. 12. 선고 95다28236 판결 참조)

• 쟁점 3: 협력의무 불이행 시 계약 해제 가능성

상대방이 토지거래허가 신청에 협력하지 않는다는 사유만으로는 계약을 일방적으로 해제할 수 없습니다. 협력의무 불이행을 이유로 계약 해제를 주장하려면, 상대방이 협력의무 이행을 거절하는 의사를 명확하고 최종적으로 표시해야 합니다. (대법원 1992. 9. 8. 선고 92다19989 판결, 1997. 7. 25. 선고 97다4357, 4364 판결, 1999. 6. 17. 선고 98다40459 전원합의체 판결 참조)

관련 법조항

• 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제117조, 제118조
• 공유수면관리법 제5조, 제11조
• 민법 제2조, 제105조, 제543조, 제563조

결론

토지거래허가구역 내 토지 매매는 관련 법규와 절차를 정확히 이해하고 진행해야 합니다. 특히 계약서 작성 시에는 협력의무 범위 등을 명확히 규정하여 분쟁을 예방하는 것이 중요합니다. 이번 판례는 토지거래허가구역 내 매매계약에서 당사자의 협력의무와 그 범위, 그리고 협력의무 불이행 시의 법적 효과를 명확히 보여주는 사례입니다.