토지거래허가구역 내 토지 양도시점: 대금청산일 vs 등기접수일

부동산, 특히 토지 거래는 복잡한 법적 절차를 수반하기 때문에 일반인이 이해하기 어려운 부분이 많습니다. 특히 토지거래허가구역 내 토지 거래는 더욱 까다롭죠. 오늘은 토지거래허가구역 내 토지의 양도소득세 계산 시 중요한 양도시점에 대한 대법원 판례를 바탕으로 설명드리겠습니다.

토지거래허가구역이란 투기적인 거래를 막기 위해 국가가 지정한 지역으로, 이곳에서 토지를 거래하려면 지자체의 허가를 받아야 합니다. 그렇다면 허가 전에 매매계약을 체결하고 대금을 지급한 경우, 양도시점은 언제일까요? 등기접수일일까요, 아니면 대금청산일일까요?

대법원은 대금청산일이라고 판결했습니다. (대법원 1997. 4. 25. 선고 97누1769 판결)

좀 더 자세히 설명드리자면, 토지거래허가구역 내 토지에 대해 허가를 받기 전에 매매계약을 체결하고 대금을 모두 지급했다고 가정해 봅시다. 이 경우, 허가를 받기 전까지는 계약의 효력이 발생하지 않습니다. 즉, 법적으로는 아직 소유권이 이전되지 않은 상태입니다.

그러나 일단 허가를 받게 되면, 마치 처음부터 유효했던 것처럼 계약이 소급하여 효력을 갖게 됩니다. 따라서 양도소득세 계산의 기준이 되는 양도시점은 등기접수일이 아닌 **대금을 모두 지급한 날(대금청산일)**이 됩니다.

이 판례는 당시 구 소득세법(1994. 12. 22. 법률 제4803호로 전문 개정되기 전의 것) 제27조 및 구 소득세법시행령(1993. 12. 31. 대통령령 제14083호로 개정되기 전의 것) 제53조 제1항(현행 소득세법 제98조, 소득세법 시행령 제162조 제1항 참조)에 근거하고 있습니다. 현행 법령에서도 양도시기는 원칙적으로 대금청산일이며, 예외적으로 대금청산일이 불분명하거나 대금청산일 전에 등기가 이루어진 경우 등에는 등기접수일을 양도시기로 봅니다.

토지거래허가구역 내 토지 거래 시에는 이러한 양도시점에 대한 규정을 정확히 이해하고 있어야 불필요한 세금 부담을 피할 수 있습니다. 전문가와 상담하여 정확한 세금 계산을 하는 것이 중요합니다.