토지구획정리사업, 언제 '사실상 완료'될까?

토지구획정리사업은 낙후된 지역을 정비하고 토지 이용을 효율적으로 개선하기 위한 중요한 사업입니다. 이 사업이 진행되는 동안 토지 소유자는 토지초과이득세와 관련하여 여러 궁금증을 갖게 되는데요, 특히 사업이 '사실상 완료'되는 시점이 언제인지가 중요합니다. 왜냐하면 이 시점을 기준으로 유휴토지 여부를 판단하고 토지초과이득세 부과 여부가 결정되기 때문이죠.

오늘은 대법원 판례를 통해 '사업이 구획단위로 사실상 완료된 때'의 의미를 명확히 알아보겠습니다.

토지초과이득세법 시행령 제23조 제4호는 토지구획정리사업지구 안의 토지에 대해 사업시행지구 지정일부터 사업이 구획단위로 사실상 완료된 후 2년까지의 기간은 유휴토지로 보지 않는다고 규정하고 있습니다. 핵심은 바로 "사업이 구획단위로 사실상 완료된 때"입니다.

대법원은 이에 대해 다음과 같이 해석합니다 (대법원 1994.1.25. 선고 93누16604 판결, 93누17119 판결). 단순히 토지의 정지작업만 완료되었다고 사업이 완료된 것은 아닙니다. 건축 등 당해 토지의 용도에 따른 실제 사용이 가능한 시점이어야 합니다. 즉, 토지정지작업뿐 아니라 도로, 상하수도 등 기반시설 공사가 완료되어 토지의 용도에 맞게 사용할 수 있을 정도가 되어야 비로소 '사실상 완료'되었다고 볼 수 있습니다.

이 판례에서 다룬 사례에서는 토지 정지작업 완료 시점에 도로 및 상하수도 공사도 함께 완료되어 건축 허가가 가능한 상태였습니다. 따라서 비록 하급심에서 '토지 정지작업 완료'만을 기준으로 판단했지만, 결과적으로 대법원의 기준에도 부합하여 판결에 영향을 미치지는 않았습니다.

결론적으로 토지구획정리사업이 '사실상 완료'되었다고 판단하려면 단순히 겉모습만 갖춰진 것이 아니라 실제로 그 토지를 사용할 수 있는 상태, 즉 기반시설까지 완비된 상태여야 한다는 점을 기억해야 합니다. 이는 토지초과이득세법 제8조 제3항과 관련하여 유휴토지 여부를 판단하는 중요한 기준이 됩니다.