토지보상금, 어떻게 정해질까요? - 비슷한 땅이라고 다 같은 값은 아닙니다!

토지가 공익사업을 위해 수용될 때, 정당한 보상을 받는 것은 토지 소유자의 기본 권리입니다. 그런데 이 "정당한 보상"이라는 기준은 어떻게 정해지는 걸까요? 오늘은 비슷해 보이는 토지라도 보상금이 다르게 책정될 수 있다는 사실을 보여주는 판례를 통해 토지보상금 산정의 원칙을 알아보겠습니다.

핵심은 "인근유사토지의 정상거래가격"

토지보상금을 계산할 때 중요한 기준 중 하나는 바로 "인근유사토지의 정상거래가격"입니다. (구)국토이용관리법 제29조 제5항(1989.4.1. 법률 제4120호로 삭제)에서 이를 명시하고 있었죠. 그렇다면, "인근유사토지"와 "정상거래가격"은 정확히 무엇을 의미할까요?

• 인근유사토지: 수용되는 토지와 가까운 곳에 위치하고, 지목, 지형, 이용 상황, 용도지역, 법적 제한 등 여러 조건이 비슷한 토지를 말합니다.
• 정상거래가격: 일반적인 거래에서 형성된 가격으로, 개발이익이나 투기적 요소가 포함되지 않은 가격입니다.

비슷한 땅, 다른 가격?

한 토지 소유주가 자신의 땅이 수용될 때 보상금이 너무 적다고 생각하여 소송을 제기했습니다. 소유주는 근처에 있는 다른 땅의 매매가격을 근거로 자신의 땅값도 그와 비슷하게 책정되어야 한다고 주장했습니다. 그러나 법원은 이 주장을 받아들이지 않았습니다. 왜 그랬을까요?

수용된 토지는 논으로 사용되다가 오랫동안 방치되어 잡종지 상태였습니다. 반면 소유주가 비교 대상으로 제시한 땅은 대지로 사용되고 있었고, 더 중요한 것은 곧 개발될 예정인 택지개발지구 바로 옆에 위치하며 향후 상업용으로 이용될 가능성이 높다는 점이었습니다. 즉, 이 땅의 매매가격에는 장래 개발이익이 상당 부분 포함되어 있었던 것입니다.

법원은 두 토지의 지목, 현황, 그리고 미래 개발 가능성 등을 종합적으로 고려했을 때, 비교 대상으로 제시된 땅의 가격을 "정상거래가격"으로 볼 수 없다고 판단했습니다. (대법원 1991.5.24. 선고 90누10094 판결; 1992.2.25. 선고 91누2397 판결 참조)

또한, 소유주 측이 제시한 감정평가서에서 개발이익을 50% 공제했다는 주장에 대해서도, 그 근거가 명확하지 않아 받아들일 수 없다고 판단했습니다. 단순히 비슷한 위치에 있다는 이유만으로 다른 땅의 가격을 기준으로 보상금을 요구할 수는 없다는 것입니다.

결론

토지보상금은 단순히 주변 땅값만을 기준으로 결정되는 것이 아닙니다. 수용되는 토지와 비교 대상 토지의 다양한 조건들을 꼼꼼히 따져보고, 개발이익 등의 요소를 배제한 "정상거래가격"을 기준으로 산정해야 합니다. 이번 판례는 토지보상금 산정 과정에서 고려해야 할 여러 요소들을 잘 보여주고 있습니다.