토지수용 보상금, 땅의 '지목'보다 '용도지역'이 중요할 수 있다!

토지가 수용될 때 보상금을 얼마나 받을 수 있을까요? 보상금 산정의 중요한 기준 중 하나가 바로 '지가변동률'입니다. 그런데 이 지가변동률을 적용할 때, 땅의 '지목'이 아니라 '용도지역'을 봐야 할 경우도 있다는 사실, 알고 계셨나요? 오늘은 도시계획구역 내 토지수용 보상금과 지가변동률에 대한 법원의 판단을 살펴보겠습니다.

지가변동률, 왜 중요할까?

지가변동률은 특정 기간 동안 땅값이 얼마나 변동했는지를 나타내는 비율입니다. 토지수용 보상금을 계산할 때, 과거 시점의 땅값에 이 변동률을 적용하여 현재 시점의 땅값을 추정하게 됩니다. 따라서 지가변동률을 어떻게 적용하느냐에 따라 보상금 액수가 크게 달라질 수 있습니다.

과거에는 '지목' 위주였지만...

과거에는 지가변동률을 적용할 때 토지의 '지목'(예: 대지, 전, 답 등)을 기준으로 삼았습니다. 구 국토이용관리법시행령 제49조 제1항 제1호(1989.8.18. 대통령령 제12781호로 삭제)에는 같은 지목의 지가변동률을 적용하고, 같은 지목이 없으면 비슷한 지목의 지가변동률을 적용하도록 규정되어 있었습니다.

이제는 '용도지역'도 중요!

하지만 감정평가에관한규칙 제17조 제4항이 제정되면서 상황이 달라졌습니다. 이 규칙은 "평가대상토지가 소재하는 지역의 동일 지목, 용도의 지가변동률"을 적용하도록 하고, 같은 지목, 용도의 지가변동률 적용이 불가능하거나 적정하지 않은 경우에만 비슷한 지목, 용도의 지가변동률을 적용할 수 있도록 규정하고 있습니다.

도시계획구역 내 토지는 '용도지역' 우선!

특히 도시계획구역 내 토지의 경우, 법원은 용도지역별 지가변동률을 적용하는 것이 더 타당하다고 판단했습니다. 실제로 대법원은 도시계획구역 내 녹지지역에 위치한 토지에 대해, 지목(대지)이 아닌 용도지역(녹지지역)의 지가변동률을 적용하여 보상액을 산정한 감정평가를 정당하다고 인정했습니다. (구 토지수용법(1991.1.2.31 법률 제4483호로 개정되기 전의것) 제46조 제2항 참조)

핵심 정리

• 토지수용 보상금 산정 시 지가변동률 적용 기준은 과거 '지목' 위주에서 '용도지역'도 고려하는 방향으로 변화했습니다.
• 도시계획구역 내 토지의 경우, 용도지역별 지가변동률을 적용하는 것이 더 타당할 수 있습니다.

토지수용 보상 문제는 복잡하고 전문적인 영역입니다. 따라서 전문가의 도움을 받아 정확한 보상금액을 산정하고, 자신의 권리를 보호하는 것이 중요합니다.