한 채만 점유해도 전체 공사대금 받을 수 있을까? 유치권의 불가분성!

다세대주택을 짓다 보면 여러 업체가 얽히고설키는 경우가 많습니다. 만약 공사대금을 제대로 받지 못했다면 어떻게 해야 할까요? 특히 내가 맡은 부분만 완료했는데 전체 공사대금을 받지 못한 경우, 건물 일부만 점유해도 전체 공사대금에 대한 유치권을 주장할 수 있을까요? 오늘은 유치권의 불가분성에 대해 알아보겠습니다.

사례:

A는 B에게 다세대주택 재건축 공사를 맡겼고, B는 창호 공사 등 일부를 C에게 하도급했습니다. 계약 당시 공사대금은 집 한 채씩 따로 계산하는 것이 아니라, 전체 공사에 대해 일괄적으로 지급하기로 약정했습니다. C는 자신의 공사를 마쳤지만 B에게서 일부 대금을 받지 못했습니다. 그래서 C는 다세대주택 중 한 채만 점유하고 유치권을 행사했습니다. 이 경우 C는 자기가 작업한 부분에 대한 공사대금만큼만 유치권을 행사할 수 있을까요? 아니면 전체 공사대금에 대해 유치권을 행사할 수 있을까요?

유치권의 불가분성이란?

민법 제321조는 "유치권자는 채권 전부의 변제를 받을 때까지 유치물 전부에 대하여 그 권리를 행사할 수 있다"고 규정합니다. 즉, 돈을 전부 받을 때까지 점유한 물건 전체에 대해 권리를 행사할 수 있다는 뜻입니다. 쉽게 말해, 유치권은 마치 담보처럼 작용하여, 물건의 일부만 점유하더라도 전체 금액을 다 받을 때까지는 그 물건을 내놓지 않을 수 있다는 것입니다. 이러한 유치권의 불가분성은 목적물이 나눌 수 있거나 여러 개인 경우에도 적용됩니다.

대법원 판례

이와 관련된 대법원 판례(대법원 2007. 9. 7. 선고 2005다16942 판결)를 살펴보면, 다세대주택 창호 공사를 하도급받은 업체가 일부 공사대금을 받지 못해 한 세대만 점유하고 유치권을 행사한 사례가 있습니다. 이 사건에서 법원은 공사계약이 다세대주택 전체에 대한 하나의 계약이고, 공사대금도 전체에 대해 일괄 지급하기로 약정했으며, 공사 내용에도 각 세대뿐 아니라 공용 부분 공사도 포함되어 있었다는 점을 고려하여, 하도급 업체가 전체 공사대금에 대한 유치권을 행사할 수 있다고 판결했습니다. 비록 한 세대만 점유하고 있더라도, 유치권의 불가분성에 따라 전체 공사대금을 변제받을 때까지 유치권을 행사할 수 있다는 것입니다.

결론

위 사례에서 C는 다세대주택 전체 공사에 대한 계약을 했고, 공사대금도 일괄 지급받기로 했기 때문에, 한 채만 점유하더라도 전체 공사대금에 대해 유치권을 주장할 수 있을 것으로 보입니다. 유치권은 공사대금을 받지 못한 업체를 보호하는 중요한 권리입니다. 하지만 상황에 따라 다르게 적용될 수 있으므로, 전문가와 상담하여 정확한 판단을 받는 것이 중요합니다.