빚 보증 설정된 집이 경매에 넘어갈 때, 먼저 돈 빌려준 사람의 빚은 언제 확정될까?

부동산에 여러 사람이 빚 보증을 설정하는 경우가 있습니다. 이때 돈을 빌려준 순서대로 '근저당권'이라는 권리가 생기는데, 먼저 빌려준 사람이 1순위, 그 다음이 2순위, 이런 식으로 순위가 정해집니다. 만약 빚을 못 갚아서 집이 경매에 넘어가면, 경매 대금으로 돈을 빌려준 사람들에게 순서대로 빚을 갚아줍니다.

그런데 만약 2순위 근저당권자가 경매를 신청했을 경우, 1순위 근저당권자의 빚은 언제 확정될까요? 1순위 채권자가 경매 신청 시점까지 발생한 빚만 받을 수 있을까요? 아니면 경매가 끝날 때까지 발생한 빚도 모두 받을 수 있을까요? 이 문제에 대한 대법원 판례를 소개합니다.

핵심 쟁점: 선순위 근저당권자의 채권 확정 시점

이 문제의 핵심은 1순위 근저당권자의 빚, 즉 '피담보채권'이 언제 확정되는지에 있습니다. 민법에는 이에 대한 명확한 규정이 없어서 논란이 있었습니다.

대법원의 판단: 경락대금 완납 시 확정

대법원은 1순위 근저당권자의 피담보채권은 경락인(경매로 집을 낙찰받은 사람)이 경락대금을 완납한 때에 확정된다고 판결했습니다 (대법원 1997. 12. 9. 선고 97다25521 판결).

그 이유는 다음과 같습니다.

• 후순위 근저당권자의 예측 가능성: 후순위 근저당권자는 보통 선순위 근저당권의 '채권최고액'을 보고 돈을 빌려줍니다. 채권최고액은 빚의 최대 한도액이라고 생각하면 됩니다. 따라서 경매가 진행되더라도 1순위 근저당권자가 최고액 한도 내에서 빚을 더 받는다고 해서 후순위 근저당권자가 예상치 못한 손해를 입는 것은 아닙니다.
• 선순위 근저당권자의 권리 보호: 1순위 근저당권자는 자신이 경매를 신청하지 않았음에도 경매로 인해 근저당권을 잃게 됩니다. 따라서 거래 안전을 해치지 않는 범위 내에서 최대한 담보 가치를 활용할 수 있도록 보호해야 합니다.

관련 법 조항:

• 민법 제357조 제1항: 저당권자는 채무자 또는 제삼자가 제공한 담보의 가치를 그 채권의 담보로 받는다.
• 민사소송법 제608조 제2항: 저당권, 전세권, 가등기담보권 등기 후에 가압류명령이 집행된 경우, 가압류채권자는 그 저당권 등의 실행으로 제기된 경매절차에서 다른 채권자와 마찬가지로 배당을 받을 수 있다. (이 조항은 판례에서 선순위 근저당권의 소멸 근거로 언급되었습니다)

결론적으로, 2순위 근저당권자가 경매를 신청했더라도 1순위 근저당권자는 경매가 완전히 끝날 때까지 발생한 빚을 최고액 한도 내에서 모두 받을 수 있다는 것이 대법원의 입장입니다. 이 판례는 부동산 담보대출 시장의 거래 안정성을 위해 중요한 의미를 갖습니다.