여러 번 근저당 잡혔을 때, 경매대금은 어떻게 나눠질까?

집이나 땅을 담보로 돈을 빌리는 경우, 돈을 빌려준 사람은 돈을 돌려받지 못하면 담보로 잡은 부동산을 경매에 넘겨 돈을 회수할 수 있습니다. 이때 담보로 잡았다는 표시로 등기부등본에 근저당권을 설정하게 되는데요. 만약 같은 부동산에 여러 번 근저당이 설정되어 있다면 경매 대금은 어떻게 나눠질까요? 먼저 잡은 근저당부터 순서대로 돈을 받아갈까요? 항상 그런 것은 아닙니다.

사례:

철수(갑)는 영희(을)로부터 규칙적으로 물건을 받아 판매하고 있었습니다. 그런데 철수가 물건값을 제때 지불하지 못하는 일이 잦아지자, 영희는 안전장치로 철수 소유의 땅(A토지)에 근저당권을 설정하기로 했습니다. 철수의 계속되는 물품대금 미납으로 영희는 A토지에 총 4번에 걸쳐 근저당권을 설정했습니다. 결국 철수는 빚을 갚지 못했고, 영희는 A토지를 경매에 넘겼습니다. 그런데 경매로 받은 돈이 철수의 전체 빚보다 적다면, 먼저 설정된 근저당권부터 순서대로 돈을 받아가는 것이 맞을까요?

해결:

이런 경우, 먼저 설정된 근저당권이라고 무조건 우선적으로 배당받는 것은 아닙니다. 대법원은 이와 관련하여 중요한 판례를 남겼습니다.

(대법원 2002. 12. 10. 선고 2002다51579 판결) 같은 사람끼리, 같은 물건에 대해, 같은 거래로 발생한 빚을 담보하기 위해 순위가 다른 여러 개의 근저당권을 설정한 경우, 각 근저당권은 설정 계약 당시 정해진 거래에서 발생한 모든 빚을 담보합니다. 경매 대금이 전체 빚보다 적다면, 어떤 빚부터 갚을지 변제충당의 법칙에 따라 정해야지, 무조건 먼저 설정된 근저당권부터 돈을 줄 필요는 없습니다.

즉, 철수의 A토지 경매 대금은 먼저 설정된 근저당권부터 순서대로 배당되는 것이 아니라, 민법의 일반적인 변제충당 원칙(민법 제476조 이하)에 따라 어떤 빚부터 갚을지 정해야 합니다. 예를 들어, 이자율이 높은 빚부터 갚거나, 영희가 원하는 빚부터 갚는 등 다양한 변제 순서가 가능합니다.

결론적으로, 같은 부동산에 여러 번 근저당이 설정되어 있더라도 먼저 설정된 근저당이라고 무조건 우선 변제되는 것은 아닙니다. 변제 충당의 원칙에 따라 어떤 빚을 먼저 갚을지 정해야 합니다. 따라서 여러분도 근저당 설정과 관련된 문제가 발생하면 전문가와 상담하여 자신의 권리를 지키는 것이 중요합니다.