후순위근저당권자, 선순위근저당권 말소청구 할 수 있을까?

부동산에 여러 근저당이 설정된 경우, 후순위근저당권자가 선순위근저당권을 말소할 수 있을까요? 오늘은 이와 관련된 법원의 판단을 살펴보겠습니다.

사건의 핵심 쟁점은 후순위근저당권자가 민법 제364조의 저당권 소멸청구권을 행사할 수 있는 제3취득자에 해당하는지 여부였습니다.

민법 제364조는 "저당부동산에 대하여 소유권, 지상권 또는 전세권을 취득한 제3자는 저당권자에게 그 부동산으로 담보된 채권을 변제하고 저당권의 소멸을 청구할 수 있다"고 규정하고 있습니다. 즉, 저당 잡힌 부동산의 소유권, 지상권, 전세권을 새로 취득한 사람은 저당권자에게 빚을 갚고 저당권을 없애달라고 요구할 수 있다는 것입니다.

법원은 후순위근저당권자는 이 조항에서 말하는 제3취득자에 해당하지 않는다고 판단했습니다. 즉, 후순위근저당권자가 선순위근저당에 대한 빚을 갚았다고 하더라도, 민법 제364조를 근거로 선순위근저당권을 없애달라고 요구할 수는 없다는 것입니다.

후순위근저당권자가 선순위근저당권의 빚을 갚은 경우, 민법 제469조의 "이해관계 있는 제3자의 변제"에 해당하는지는 별개의 문제로 검토되어야 합니다. 제469조는 빚을 진 사람이 아닌 제3자도 빚을 갚을 수 있다는 내용입니다. 후순위근저당권자는 선순위근저당 때문에 자신의 권리가 제한될 수 있으므로, "이해관계 있는 제3자"로 볼 수 있는 가능성이 있습니다. 따라서 후순위근저당권자가 선순위근저당의 빚을 갚은 행위가 유효한 변제인지는 제469조를 기준으로 판단해야 한다는 것입니다.

관련 법 조항:

• 민법 제364조 (저당물의 제3취득자) 저당부동산에 대하여 소유권, 지상권 또는 전세권을 취득한 제삼자는 저당권자에게 그 부동산으로 담보된 채권을 변제하고 저당권의 소멸을 청구할 수 있다.
• 민법 제469조 (제삼자의 변제) 변제는 채무자 이외의 제삼자도 할 수 있다.

참고 판례:

• 대법원 1971. 4. 6. 선고 71다26 판결
• 대법원 2002. 5. 24. 선고 2002다7176 판결

결론적으로, 후순위근저당권자는 단순히 선순위근저당의 빚을 변제했다는 사실만으로 민법 제364조에 따라 선순위근저당권의 소멸을 청구할 수는 없습니다. 후순위근저당권자의 변제가 유효한지, 그리고 그 변제를 통해 어떤 권리를 행사할 수 있는지는 민법 제469조 등 다른 법리를 통해 판단해야 합니다.