집주인 바뀌었는데, 나가라고 한다면? 임대인 지위 승계 완벽 정리!

이사하고 전입신고까지 했는데 갑자기 집주인이 바뀌었다면? 새로운 집주인이 나가라고 한다면 어떻게 해야 할까요? 당황하지 마세요! 오늘은 임대인의 지위 승계에 대해 알아보겠습니다.

1. 임대인 바뀌어도 내 권리는 그대로!

집주인이 바뀌는 경우는 매매, 상속, 경매 등 다양합니다. 새로운 집주인은 법에 따라 이전 집주인의 권리와 의무를 모두 이어받게 됩니다 (주택임대차보호법 제3조제4항). 이를 '임대인 지위 승계'라고 합니다. 중요한 건, 이 승계는 법으로 정해진 것이기 때문에 세입자의 동의는 필요 없다는 점입니다 (대법원 1996. 2. 27. 선고 95다35616 판결). 즉, 새 집주인이 마음대로 임대차 계약을 파기할 수 없습니다.

새로운 집주인은 이전 집주인처럼 월세를 받을 권리(차임지급청구권)와 보증금을 돌려줄 의무(보증금반환채무)를 갖게 됩니다 (대법원 1995. 5. 23. 선고 93다47318 판결 및 대법원 1996. 2. 27. 선고 95다35616 판결). 이전 집주인과 새 집주인끼리 세입자에 대한 의무를 넘기지 않기로 약속했다고 해도, 이 약속은 세입자에게 불리하기 때문에 효력이 없습니다 (주택임대차보호법 제10조). 세입자 보호를 위해 법이 든든하게 뒷받침해주는 것이죠!

2. 계약 기간 끝나고 집 팔렸어도 보증금은 받을 수 있다!

계약 기간이 끝난 후에 집이 팔렸더라도, 세입자가 보증금을 돌려받을 때까지는 새 집주인이 이전 집주인의 역할을 하게 됩니다. 즉, 보증금 반환 의무도 새 집주인에게 넘어갑니다 (주택임대차보호법 제4조제2항 및 대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결). 걱정하지 마시고 새 집주인에게 보증금 반환을 요구하세요!

3. 대항력 있는 세입자, 계속 거주할 권리 있다!

전입신고와 확정일자를 받아 대항력을 갖춘 세입자라면, 집주인이 바뀌어도 계속해서 집에 살 수 있습니다 (주택임대차보호법 제3조제1항 및 제4항). 하지만 새 집주인과의 계약을 원하지 않는다면, 계약 해지를 요구하고 보증금을 우선적으로 돌려받을 수도 있습니다 (대법원 1998. 9. 2. 자 98마100 결정 및 대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결). 상황에 따라 선택할 수 있다는 점, 기억해 두세요!

4. 요약

• 집주인이 바뀌어도 세입자의 권리는 그대로 유지됩니다.
• 새 집주인은 이전 집주인의 권리와 의무를 모두 이어받습니다.
• 대항력 있는 세입자는 계속 거주하거나 계약 해지를 선택할 수 있습니다.

이처럼 법은 세입자의 권리를 보호하기 위한 장치를 마련하고 있습니다. 집주인이 바뀌더라도 당황하지 말고 법적 권리를 행사하세요!