집주인 바뀌었는데, 전 주인한테 보증금 돌려달라고 할 수 있을까요? 🤔

이사 갈 때마다 신경 쓰이는 보증금! 새로운 집주인이 나타나면 더 걱정되죠. 전 주인에게 보증금을 돌려달라고 할 수 있을까요? 오늘은 집주인이 바뀌었을 때 보증금 반환에 대해 알려드리겠습니다.

사례

세입자 A씨는 집주인 B씨 소유의 단독주택을 임차했습니다. 그런데 갑자기 B씨가 C씨에게 집을 팔았습니다. A씨는 새 집주인 C씨와 계약 관계를 이어가고 싶지 않습니다. 이럴 때 A씨는 전 주인 B씨에게 보증금을 돌려달라고 할 수 있을까요?

정답은 NO!

안타깝게도 전 주인 B씨에게 보증금을 바로 돌려달라고 할 수는 없습니다. 주거용 건물 임대차에서는 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제4항에 따라 새로운 집주인 C씨가 자동으로 임대인의 지위를 승계하게 됩니다. 즉, 집을 판 B씨는 더 이상 임대인이 아니게 되는 거죠.

세입자 A씨가 새 집주인 C씨를 거부한다고 해서 달라지지 않습니다. 세입자 마음대로 임대인 승계를 거부하거나, 전 주인에게 보증금 반환을 요구할 수는 없다는 것이 대법원의 입장입니다 (대법원 1994. 3. 11. 선고 93다29648 판결, 대법원 1996. 2. 27. 선고 95다35616 판결).

그럼 어떻게 해야 할까요?

새 집주인과 계약을 이어가고 싶지 않다면, 미리 전 집주인 B씨와 "집이 팔리면 계약을 종료하고 보증금을 돌려받는다"는 특약을 맺어두는 것이 좋습니다. (단, 이 특약이 주택임대차보호법 제10조에 따라 세입자에게 불리한 약정으로 판단될 가능성이 있다는 점은 유의해야 합니다.) 또 다른 방법은 집이 팔리기 전에 전 집주인 B씨와 합의하여 임대차 계약을 종료하는 것입니다.

핵심 정리

• 집주인이 바뀌면 새 집주인이 자동으로 임대인 지위를 승계합니다.
• 세입자가 새 집주인을 거부해도 전 집주인에게 바로 보증금을 돌려받을 수는 없습니다.
• 미리 특약을 맺거나, 집이 팔리기 전에 계약을 종료하는 것이 중요합니다.

이처럼 집주인이 바뀌는 경우, 세입자의 권리를 보호받기 위해서는 관련 법과 판례를 잘 이해하고 미리 대비하는 것이 중요합니다.