10년 동안 맘 편히 농사짓던 땅, 갑자기 주인이 나타나 땅을 돌려달라고 하면 얼마나 당황스러울까요? 게다가 직접 지은 건물까지 철거하라고 한다면...? 생각만 해도 끔찍한 상황입니다. 오늘은 이런 억울한 상황에 처했을 때 활용할 수 있는 건물 매수 청구권에 대해 알아보겠습니다.
사례 소개
10년 전, 저는 땅 주인 甲의 허락을 받고 그의 땅에 집을 지었습니다. 매년 쌀 세 가마를 토지 사용료로 지불하며 살았죠. 그런데 얼마 전, 甲이 갑자기 토지 인도 및 건물 철거 소송을 걸어왔고, 저는 패소했습니다. 당시 소송에서는 건물 매수 청구를 하지 못했는데, 지금이라도 가능할까요?
법적 근거: 건물 매수 청구권
다행히 법은 이러한 상황에 대비한 안전장치를 마련해 두었습니다. 바로 건물 매수 청구권입니다.
판례의 입장
건물 매수 청구권은 생각보다 강력한 권리입니다. 설령 토지 인도 및 건물 철거 소송에서 패소했더라도, 실제로 건물이 철거되지 않았다면 여전히 매수 청구를 할 수 있습니다. (대법원 1995. 12. 26. 선고 95다42195 판결)
위 판례는 기간의 정함이 없는 임대차에서 임대인이 계약 해지를 통보하여 임차권이 소멸한 경우에도, 임차인의 계약 갱신 청구 여부와 관계없이 건물 매수 청구권이 인정된다고 판시했습니다. 즉, 소송에서 패소했더라도 건물이 철거되기 전이라면 별도의 소송을 통해 건물 매매 대금 지급을 청구할 수 있습니다.
결론
위 사례처럼 억울하게 땅을 뺏길 위기에 처했다면, 건물 매수 청구권을 적극적으로 활용해야 합니다. 소송에서 패소했더라도 건물 철거 전이라면 아직 희망이 있습니다. 전문가와 상담하여 자신의 권리를 지키세요!
상담사례
토지 임대 후 건물을 지었더라도, 임대인 동의 없이 임차권을 양도하면 계약 해지될 수 있고, 해지 후 새로 계약을 맺더라도 건물 매수청구권 행사는 어려울 수 있다.
상담사례
무허가 건물이라도 토지 임대차 계약 종료 시, 일정 조건(경제적 가치 존재, 임대 목적 부합, 과도한 고가 건물 X)을 충족하면 건물 매수청구권을 행사할 수 있다.
상담사례
땅 주인이 A씨에서 B씨로 바뀌었지만, 임차권 소멸 후에도 건물 소유주는 새 땅 주인 B씨에게 지상물매수청구권을 행사하여 건물을 매도할 것을 요구할 수 있다.
민사판례
아파트처럼 여러 사람이 소유하는 건물(집합건물)에서 건물 일부를 소유한 사람이 대지 사용권이 없다면, 대지 소유자는 그 건물 부분을 철거하라고 요구할 수 있습니다. 실제 철거가 어려운 경우에도 대신 돈을 받고 건물 부분의 소유권을 넘기라고 요구할 수 있습니다.
상담사례
남의 땅에 지은 건물이라도 토지 임대차 계약 해지 시, 건물주는 지상물매수청구권을 통해 땅 주인에게 건물 매수를 강제할 수 있다.
민사판례
기간 정함이 없는 토지 임대차에서 임대인이 계약을 해지하더라도, 임차인은 건물을 지었다면 그 건물을 임대인에게 팔라고 요구할 수 있는 권리(건물매수청구권)가 있다. 이 권리는 임차인이 이전 소송에서 패소했더라도, 건물이 아직 철거되지 않았다면 여전히 행사할 수 있다.