상가 임대차 갱신, 10년 보장은 언제부터? 그리고 미래의 임대료 청구는 가능할까?

상가 임대차 기간 5년에서 10년으로 연장! 개정된 상가임대차보호법 덕분에 많은 임차인들이 안도의 한숨을 내쉬었죠. 하지만 이 10년 보장, 모든 임차인에게 적용되는 걸까요? 최근 대법원 판례를 통해 10년 갱신 요구권의 적용 범위와 미래 임대료 청구 가능성에 대해 자세히 알아보겠습니다.

5년 계약 만료 후 10년 갱신 요구, 가능할까?

개정 전 상가임대차보호법에서는 임차인에게 최대 5년까지의 계약 갱신 요구권을 보장했습니다. 그런데 2018년 10월 16일 법이 개정되어 10년까지 갱신을 요구할 수 있게 되었죠. (상가건물 임대차보호법 제10조)

핵심은 이 개정법의 적용 시점입니다. 개정법 부칙(제2조)은 "이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터" 10년 규정을 적용한다고 명시하고 있습니다. 즉, 2018년 10월 16일 이후 새로 계약을 맺거나, 기존 계약을 갱신하는 경우에만 10년 갱신 요구를 할 수 있다는 뜻입니다.

만약 기존 5년 계약이 만료되었고, 별도의 갱신 없이 기간 만료로 계약이 종료되었다면? 이 경우에는 안타깝게도 개정법의 10년 보장 혜택을 받을 수 없습니다. 계약이 종료된 후 다시 새롭게 계약을 체결해야 하기 때문이죠. (대법원 2020. 11. 5. 선고 2020다241017 판결)

본문의 사례에서 원고와 피고는 2015년에 5년 기간의 임대차 계약을 체결했습니다. 계약 만료 시점인 2020년은 개정법 시행 이후였지만, 계약이 갱신되지 않고 종료되었기 때문에 피고는 10년 갱신 요구권을 주장할 수 없었습니다.

미래의 임대료, 미리 청구할 수 있을까?

임대차 계약이 종료되었는데 임차인이 상가를 비워주지 않는다면, 임대인은 차임 상당의 부당이득반환을 청구할 수 있습니다. 그런데 아직 발생하지 않은 미래의 임대료도 미리 청구할 수 있을까요?

민법 제251조는 "장래에 이행할 것을 청구하는 소는 미리 청구할 필요가 있어야 제기할 수 있다"고 규정하고 있습니다. 즉, 미래의 임대료를 청구하려면 "미리 청구할 필요성"을 입증해야 합니다.

대법원은 채무자의 태도나 채무의 내용 등을 고려하여 채무 이행을 기대하기 어려운 경우, 미리 청구할 필요가 있다고 판단합니다. (대법원 2018. 7. 26. 선고 2018다227551 판결)

본문의 사례에서는 임차인인 피고가 임대차 계약이 갱신되었다고 주장하며 상가 인도를 거부하고 있었습니다. 대법원은 이러한 상황에서는 임차인이 미래의 차임 상당 부당이득을 지급할 가능성이 낮다고 판단하여, 미래 임대료 청구에 대한 필요성을 인정했습니다.

이처럼 상가 임대차와 관련된 법적 분쟁은 복잡하고 어려울 수 있습니다. 전문가의 도움을 받아 자신의 권리를 정확하게 이해하고 대응하는 것이 중요합니다.