상가 임대차, 5년 넘어도 괜찮을까? 그리고 건물주는 내 영업을 보호해 줄 의무가 있을까?

상가 임대차 계약, 5년이면 끝이라고 알고 계신 분들 많으시죠? 그리고 같은 건물에 경쟁 업체가 들어와도 건물주는 아무런 책임이 없다고 생각하시는 분들도 계실 겁니다. 오늘은 이 두 가지 오해에 대해 대법원 판례를 통해 자세히 알아보겠습니다.

5년 넘긴 임대, 쫓겨날까 봐 불안하다면?

흔히 상가 임대차보호법 때문에 임대차 계약은 최대 5년까지만 보장된다고 생각합니다. 하지만 이는 '계약갱신요구권'에 대한 이야기입니다. 임차인이 직접 갱신을 요구할 수 있는 권리는 5년으로 제한되지만, 건물주가 계약 만료 전 6개월~1개월 사이에 갱신 거절을 하지 않으면 자동으로 계약이 갱신되는 '법정갱신'은 다릅니다.

이번 판례에서 대법원은 계약갱신요구권과 법정갱신은 그 취지와 내용이 다르기 때문에 법정갱신에는 5년 제한이 적용되지 않는다고 판단했습니다. (구 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항, 제2항, 제4항 참조) 즉, 건물주가 갱신 거절을 하지 않으면 5년이 넘어도 임대차 계약은 유지될 수 있습니다.

같은 건물에 경쟁 업체? 건물주의 책임은?

같은 건물에 경쟁 업체가 들어와서 매출에 피해를 입는 경우, 건물주에게 책임을 물을 수 있을까요? 대법원은 가능하다고 판단했습니다. 임대인은 임차인에게 계약 기간 동안 임대 목적물을 사용·수익할 수 있도록 해야 할 의무가 있습니다. (민법 제623조)

단, 여기서 중요한 것은 '묵시적 약정'입니다. 계약서에 명시적으로 적혀있지 않더라도 임대차 계약의 목적, 목적물 이용 내용, 계약 기간, 당사자 관계 등을 종합적으로 고려했을 때 임차인의 영업을 보호해야 할 의무가 있다고 인정될 수 있다는 것입니다.

이번 판례에서는 원고가 피고 연구원 건물 내에서 복사 영업을 하던 중, 피고가 같은 건물에 다른 복사 업체를 허용하여 원고의 영업에 피해를 입힌 사건이었습니다. 대법원은 여러 정황을 고려하여 피고에게 원고의 영업 손실을 배상할 책임이 있다고 판결했습니다.

핵심 정리

• 상가 임대차, 법정갱신으로 5년 넘어도 계약 유지 가능!
• 건물주, 임차인의 영업을 보호해야 할 의무 있을 수 있음! (묵시적 약정)

이번 판례는 상가 임차인의 권리를 강화하는 중요한 판결입니다. 임대차 계약에 대해 궁금한 점이 있다면 전문가와 상담하여 자신의 권리를 제대로 보호받으시기 바랍니다.