10년 장기 임대, 미리 건물 내놓으라고 소송 걸 수 있을까? - 장래이행의 소

안녕하세요, 부동산 분쟁에 관심 있는 여러분! 오늘은 상가 임대차와 관련된 흥미로운 판례를 소개하려고 합니다. 바로 장래이행의 소에 대한 이야기인데요, 미래에 발생할 일을 예상해서 미리 소송을 걸 수 있는지에 대한 내용입니다.

사건의 개요

건물주 甲은 임차인 乙에게 임대차계약 기간 만료를 이유로 건물을 돌려달라는 소송을 제기했습니다. 그러나 乙은 계약갱신요구권을 행사했고, 1심 법원은 甲의 청구를 기각했습니다. 그러자 甲은 항소심에서 "계약갱신요구권 행사에 따른 10년의 임대차 기간이 만료되면 건물을 돌려달라"는 장래이행의 소를 예비적으로 추가했습니다. 즉, 10년 뒤에 건물을 비워달라는 소송을 미리 걸어놓은 것이죠.

쟁점: 장래이행의 소, 언제 가능할까?

일반적으로 소송은 문제가 발생한 시점에 제기하는 것이 원칙입니다. 하지만 민사소송법 제251조는 예외적으로 장래이행의 소를 인정하고 있습니다. 미래에 채무자가 계약을 이행하지 않을 것이 명백히 예상되는 경우, 미리 판결을 받아두는 제도입니다.

그러나 대법원은 장래이행의 소를 엄격하게 해석합니다. 단순히 채무 불이행 가능성만으로는 부족하고, 다음 세 가지 요건을 모두 충족해야 합니다.

1. 청구권 발생의 기초가 되는 법률상·사실상 관계가 변론종결 당시 존재해야 한다.
2. 그 상태가 계속될 것이 확실히 예상되어야 한다.
3. 미리 청구할 필요가 인정되어야 한다. (대법원 2000. 8. 22. 선고 2000다25576 판결 참조)

대법원의 판단

대법원은 甲의 장래이행의 소를 각하했습니다. 乙이 계약갱신요구권을 행사하여 임대차계약이 유효하게 존속하는 상황에서, 甲은 계약 종료를 주장하며 소송을 제기했습니다. 乙은 건물 인도 의무 자체를 다투지 않았고, 甲이 제안한 화해권고결정도 乙의 권리금 회수 등 중요한 문제를 다루지 않아 수용하기 어려웠습니다.

대법원은 甲이 단지 자신의 편의를 위해 미리 집행권원을 확보하려는 것으로 판단하고, 장래이행의 소를 허용할 경우 계약관계의 균형이 깨지고 乙의 권리가 침해될 수 있다고 지적했습니다. 즉, **"미리 청구할 필요"**를 인정하지 않은 것입니다. (상가건물 임대차보호법 제10조 관련)

결론

이번 판례는 장래이행의 소가 엄격한 요건 하에 허용된다는 점을 다시 한번 확인시켜 줍니다. 미래의 분쟁을 예방하고자 하는 마음은 이해하지만, 상대방의 권리도 존중하는 균형 잡힌 시각이 필요하다는 교훈을 주는 사례입니다.