서울시와 땅 매매 계약을 맺을 때, 그 땅에 새 건물을 짓고 3층을 10년 동안 무상으로 특정 단체에게 사용하게 해주겠다는 특약이 있었다고 가정해 봅시다. 건물주는 약속을 지키지 않고 제3자에게 임대해 버렸습니다. 이럴 때, 해당 단체는 어떻게 대응할 수 있을까요? 오늘은 이와 관련된 법원 판결을 소개해 드리겠습니다.
이 사건에서 원고(3층을 사용하기로 한 단체)는 건물주인 피고들에게 3층 사용을 요구했지만 거절당했습니다. 피고들은 서울시와의 특약 자체도 인정하지 않았죠. 원고는 현재 발생한 손해뿐 아니라 앞으로 발생할 손해에 대해서도 미리 배상을 청구했습니다. 이를 장래이행의 소라고 합니다.
법원은 피고들이 현재 약속을 지키지 않고 있고, 앞으로도 계속해서 약속을 어길 가능성이 높다고 판단했습니다. 따라서 원고가 앞으로 발생할 손해에 대해서도 미리 청구할 필요가 있다고 인정했죠.
핵심은 '미리 청구할 필요성'입니다. 단순히 약속을 어겼다고 해서 바로 장래의 손해배상을 청구할 수는 없습니다. 장래에도 계속해서 약속을 어길 것이라는 합리적인 예측이 가능해야 합니다. 이 사건에서는 피고들이 약속 자체를 부인하고, 계속해서 제3자에게 임대를 주고 있다는 점에서 그러한 예측이 가능했습니다.
판결에서 흥미로운 점은 피고가 여러 명이었다는 것입니다. 피고 1은 3층을 비워두기는 했지만, 원고가 적극적으로 사용하려 하지 않았다는 이유로 장래이행의 소가 받아들여지지 않았습니다. 반면, 피고 2와 피고 3은 3층을 제3자에게 임대했고, 특약의 효력 자체를 다투고 있었기 때문에 장래이행의 소가 인정되었습니다. 같은 사건이라도 피고의 행동에 따라 다른 판결이 나올 수 있다는 것을 보여주는 사례입니다.
관련 법조항과 판례
이 판례는 장래이행의 소가 인정되기 위한 조건을 잘 보여줍니다. 계약이나 약속을 둘러싼 분쟁이 발생했을 때, 현재의 손해뿐 아니라 앞으로 발생할 손해에 대해서도 미리 대비할 필요가 있다는 것을 알려주는 중요한 판례라고 할 수 있습니다.
민사판례
임대인이 임차인의 계약갱신요구권 행사 후 갱신된 임대차 기간 만료 전에 미리 건물 인도를 청구하는 것은 '장래이행의 소'로서 적법하지 않다는 판결. 임차인이 명백히 건물 인도를 거부할 것이 예상되지 않는 한, 미리 소송을 제기하여 집행권원을 확보할 필요성이 없다고 판단.
상담사례
토지 불법점유 시 과거 손해는 물론, 향후 손해에 대한 배상 청구도 불법점유자가 장래에도 부당이득을 지급하지 않을 것이 명백한 경우에 한해 가능하다.
민사판례
임대차 계약서의 특약에 "10년 임대 사용 기간 확보"라는 문구가 있더라도 계약서 전체 내용과 당사자들의 행동을 종합적으로 고려했을 때, 실제 임대차 기간은 2년으로 해석해야 한다는 판결입니다. 또한, 이 경우 2013년 개정된 상가임대차보호법의 갱신요구권은 적용되지 않습니다.
민사판례
아직 돈을 갚아야 할 시기가 오지 않았거나 조건이 충족되지 않았더라도, 상대방이 돈을 갚을 의사가 전혀 없어 보이는 경우에는 미리 소송을 제기할 수 있습니다. 이 사건에서는 이행보증보험회사가 보험금을 지급하기 전에, 보험계약자에게 미리 구상금을 청구하는 소송을 제기한 것이 적법하다고 판단했습니다.
민사판례
임차인이 건물주 동의 없이 임차권을 다른 사람에게 넘긴 후, 건물주와 새롭게 임대차계약을 맺으면서 건물매수청구권을 포기하기로 약속한 경우, 그 약속이 유효한지 여부에 대한 판례입니다. 이 경우, 단순히 매수청구권 포기 약속이 있다는 사실만으로 무효가 되는 것이 아니라, 계약 당시 상황 등을 종합적으로 고려하여 판단해야 한다는 것이 핵심입니다.
상담사례
토지 임대 후 건물을 지었더라도, 임대인 동의 없이 임차권을 양도하면 계약 해지될 수 있고, 해지 후 새로 계약을 맺더라도 건물 매수청구권 행사는 어려울 수 있다.