1년 계약 후 6개월 더 살았는데, 갑자기 2년 후 나가라니?! 묵시적 갱신, 제대로 알아보자!

안녕하세요! 오늘은 전월세 계약, 특히 묵시적 갱신과 관련하여 헷갈리기 쉬운 부분을 짚어보려고 합니다. 1년 계약하고 6개월을 더 살았는데 갑자기 2년 후에 나가라는 통보를 받았다면 어떻게 해야 할까요? 제가 겪었던 황당한 사례를 통해 자세히 설명드리겠습니다.

사례: 저는 집주인(이하 '갑')과 1년짜리 전세 계약을 맺고 집에 들어갔습니다. 계약 기간이 끝난 후에도 별다른 이야기 없이 6개월을 더 살았습니다. 그런데 갑자기 갑이 "최초 계약일로부터 2년이 지나면 계약 갱신을 안 하겠다"는 내용증명을 보내왔습니다. 저는 1년 계약 후 묵시적으로 갱신된 것이니, 최소 계약 기간 2년을 보장받아 앞으로 1년 6개월은 더 살 수 있는 거 아닌가요?

해답은? 안타깝게도 제 생각처럼 되지는 않습니다. 핵심은 주택임대차보호법에 있습니다.

• 주택임대차보호법 제4조 제1항: 기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 봅니다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다.
• 주택임대차보호법 제6조 제1항 및 제2항: 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않았거나 계약조건을 변경하지 않는다는 통지를 하지 않은 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 않은 경우에도 또한 같습니다. 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다.

이 법 조항들을 보면, 2년 미만의 계약은 2년으로 보장되지만, 임차인은 2년 미만 계약 기간의 만료를 이유로 보증금 반환 등을 요구할 수 있습니다. 하지만 제 경우처럼 묵시적 갱신을 주장하며 2년 이상의 계약 기간을 주장할 수는 없습니다.

관련된 대법원 판례도 있습니다. (대법원 1996. 4. 26. 선고 96다5551, 5568 판결, 2002. 9. 24. 선고 2002다41633 판결) 판례에 따르면, 임차인이 2년 미만의 계약 기간 만료를 주장할 수 있는 것은 본인이 계약 종료를 이유로 보증금 반환 등을 요구할 때뿐입니다. 이미 묵시적으로 갱신되었다고 주장하며 2년 이상의 계약 기간을 주장할 수는 없습니다.

결론적으로, 저는 최초 계약일로부터 2년이 지나면 집을 비워줘야 합니다. 1년 계약 + 묵시적 갱신 2년, 총 3년을 주장할 수는 없습니다. 전월세 계약, 특히 묵시적 갱신 관련해서는 법 조항을 꼼꼼히 확인하고, 필요하다면 전문가의 도움을 받는 것이 좋겠습니다.