전세 계약, 2년보다 짧게 했다면? 묵시적 갱신과 임대차 기간에 대한 이야기

전세나 월세 계약, 보통 2년으로 하죠? 주택임대차보호법이 세입자를 보호하기 위해 최소 2년의 임대차 기간을 보장하고 있기 때문입니다. 그런데 간혹 2년보다 짧게 계약하는 경우도 있습니다. 이럴 때, 계약 기간이 끝나면 어떻게 될까요? 오늘은 짧은 임대차 계약과 묵시적 갱신에 대해 알아보겠습니다.

2년 미만의 임대차 계약, 유효할까요?

주택임대차보호법 제4조 제1항은 임차인을 보호하기 위해 최소 2년의 임대차 기간을 보장합니다. 그렇다면 2년보다 짧은 기간의 계약은 모두 무효일까요? 그렇지는 않습니다. 세입자에게 불리하지 않은 짧은 기간의 계약은 유효합니다. 즉, 세입자가 원해서 1년 계약을 했다면 그 계약은 유효하다는 뜻입니다.

세입자가 짧은 계약 기간을 주장할 수 있는 경우는?

세입자가 2년보다 짧은 계약 기간을 주장하고, 그에 따라 보증금 반환 등을 요구할 수 있는 경우는 스스로 짧은 계약 기간 만료를 이유로 권리를 행사하는 경우에 한정됩니다. 예를 들어, 1년 계약을 한 세입자가 1년 뒤 계약 만료를 이유로 이사하고 보증금 반환을 요구하는 경우는 짧은 계약 기간을 주장할 수 있습니다.

묵시적 갱신과 2년 미만 계약

만약 1년 계약이 끝난 후, 세입자와 집주인 모두 계약 해지에 대한 별다른 언급 없이 계속 거주한다면 어떻게 될까요? 이 경우는 묵시적 갱신이 됩니다. 주택임대차보호법 제6조 제1항에 따라 계약은 2년 단위로 갱신되는 것이 원칙입니다.

즉, 처음에 1년 계약을 했더라도 묵시적 갱신이 되면 그 다음 계약은 2년으로 간주됩니다. 이때 세입자가 "처음에 1년 계약했으니 1년 후에 나가겠다"라고 주장할 수는 없습니다. 이미 묵시적으로 2년 계약이 갱신된 것으로 보기 때문입니다. (대법원 1995. 5. 26. 선고 95다13258 판결, 대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결 참조)

핵심 정리

• 2년 미만의 임대차 계약은 세입자에게 불리하지 않다면 유효합니다.
• 세입자가 짧은 계약 기간 만료를 이유로 권리 행사를 하는 경우에만 짧은 계약 기간을 주장할 수 있습니다.
• 묵시적 갱신이 되면 계약 기간은 2년으로 간주되며, 이때 세입자는 처음에 했던 짧은 계약 기간을 주장할 수 없습니다.

이처럼 임대차 계약, 특히 기간과 묵시적 갱신에 관한 부분은 분쟁의 소지가 될 수 있으므로 계약 전에 관련 법률을 잘 확인하고, 계약서 작성 시에도 명확하게 기재하는 것이 중요합니다.