20년 계약에 매년 임대료 1원? 영구 무상 사용 계약, 법원의 판단은?

건물주와 세입자 간에 분쟁이 발생했습니다. 무려 20년에 달하는 장기 임대차계약에, 매년 임대료는 단돈 1원! 사실상 영구 무상 사용을 약속한 계약이었는데요, 시간이 흐르면서 건물주는 이 계약이 불공정하다며 소송을 제기했습니다. 과연 법원은 어떤 판단을 내렸을까요?

사건의 개요

건물주(원고)는 자신의 건물 일부를 서울시(피고)에 임대했습니다. 계약 조건은 파격적이었습니다. 임대 기간은 20년, 만료 시 10년씩 자동 연장, 그리고 임대료는 매년 1원. 사실상 건물의 영구 무상 사용을 약속한 셈이었습니다. 하지만 시간이 흐르면서 건물주는 이 계약이 불공정하다고 주장하며, 계약을 무효로 하고 임대료를 올려달라는 소송을 제기했습니다.

건물주의 주장

건물주는 당시 자신의 경제적 상황이 좋지 않았고, 서울시가 이를 이용해 불공정한 계약을 맺었다고 주장했습니다. (민법 제104조 불공정 법률행위) 또한 계약 당시와 비교해 경제 상황이 크게 변했으므로 임대료를 올려야 한다고 주장했습니다. (민법 제628조 차임증액청구권, 민법 제2조 신의칙)

법원의 판단

법원은 건물주의 주장을 받아들이지 않았습니다.

첫째, 불공정 계약 여부에 대해 법원은 건물주의 당시 경제적 어려움만으로는 서울시가 이를 악용했다고 보기 어렵다고 판단했습니다. 불공정 계약이 성립하려면 '궁박, 경솔, 무경험'과 상대방의 '악의'가 필요한데 (대법원 1992. 5. 26. 선고 92다84 판결, 1996. 6. 14. 선고 94다46374 판결), 이 사건에서는 서울시가 건물주의 어려움을 알고 이를 이용했다는 증거가 부족하다고 본 것입니다.

둘째, 임대료 인상 요구에 대해서도 법원은 계약 당시 '매년 1원'이라는 차임 불증액 특약이 있었고, 이후 경제 상황 변동이 임대료를 올려야 할 만큼 중대한 사정변경이라고 보기 어렵다고 판단했습니다. 비록 차임 불증액 특약이 있더라도 특약을 유지하는 것이 신의칙에 반하는 사정변경이 있다면 차임 증액을 청구할 수 있지만 (민법 제2조, 제628조), 이 사건에서는 그러한 사정변경이 인정되지 않았습니다.

결국, 법원은 "20년 계약에 매년 1원"이라는 파격적인 임대차계약을 유지하도록 판결했습니다.

참고 조문

• 민법 제104조 (불공정한 법률행위)
• 민법 제2조 (신의성실)
• 민법 제628조 (차임증감청구권)

참고 판례

• 대법원 1992. 5. 26. 선고 92다84 판결
• 대법원 1996. 6. 14. 선고 94다46374 판결
• 대법원 1991. 7. 9. 선고 91다5907 판결

이 사건은 계약 당시의 상황과 이후 발생한 사정변경 등을 종합적으로 고려하여 불공정성 여부를 판단해야 함을 보여주는 사례입니다. 단순히 계약 조건만으로 불공정 계약 여부를 판단할 수 없다는 점을 기억해야겠습니다.